P

Praha zaznamenává změny v segmentaci realitního trhu

„U luxusních nemovitostí nepředpokládáme cenový útlum. Spíše naopak…“

„V luxusním segmentu rozhodují o hodnotě nemovitosti všem dobře známé parametry, jako je lokalita, architektura a na posledním místě vybavení. Ideální je, když jsou lokalita a architektura v symbióze,“ tvrdí Marianna Krausová.

Jako partnerka realitní kanceláře LEXXUS NORTON, která se soustředí výhradně právě na crème de la crème nabídky pražských nemovitostí, říká, že si moc váží příležitosti být u realizací v rámci high-end segmentu, ať už při přípravě rezidenčních projektů, nebo při prodeji vil.

Zaměřujete se výhradně na high-end pražské nemovitosti. Jak ovlivní cenu těchto nemovitostí aktuálně spekulovaný útlum rezidenčního trhu?
Luxusní nemovitosti na dobrých pražských adresách na hodnotě neztrácejí. High-end segment žije svým vlastním tempem. V Praze aktuálně nenaplňuje nabídka poptávku. Staví se a rekonstruuje málo. Vážím si developerů, kteří jsou ochotni pustit se do náročných rekonstrukcí či novostaveb v dobrých lokalitách. Požadavky klientů na nemovitosti high-end segmentu jsou vysoké a realizace příliš drahá. Je pravda, že v prvním pololetí letošního roku vzrostly nabídkové ceny bytů v Praze jen o 1,5 %, zatímco v loňském roce byl nárůst ve stejném období 7,2 %. Ve druhém čtvrtletí došlo, oproti čtvrtletí prvnímu dokonce k mírnému poklesu nabídkových cen o 0,3 %. To může signalizovat utlumení rezidenčního trhu s počínající stagnací cen, které dosáhly pravděpodobně svého reálného maxima. Tato stagnace a případný pokles cen se však týká středního a vyššího segmentu trhu, skutečně luxusní nemovitosti dle analytiků naší realitní kanceláře tento útlum trhu nezasáhne.

Zmiňujete „skutečně luxusní nemovitosti“. Co si pod tímto pojmem můžeme představit?
V České republice je to zejména Praha a blízké okolí. Oproti minulosti dochází k detailnějšímu rozlišení nejvyššího segmentu. Nové atraktivní projekty mimo užší centrum Prahy s cenou od sto dvaceti tisíc korun za čtvereční metr označujeme jako prémiové bydlení. Tyto nemovitosti samozřejmě nabízejí vybavení, které reprezentuje společenské postavení majitele. Špičkové koupelny, dveře a další prvky interiéru skloubí praktičnost s atraktivitou. Luxusní bydlení posouvá hranice ještě dál. Z interiéru se často stává citlivě sestavené umělecké dílo. Nejvyšší luxus však najdeme v historickém srdci Prahy. Láká zejména jedinečnou lokalitou, historií místa, kde moderní, nově postavený developerský projekt najdete sporadicky. Když hovoříme o cenových segmentech pražského rezidenčního trhu, za zmínku stojí dramatická změna, kterou analytici LEXXUS pozorují již od roku 2015. V souvislosti se zvyšováním cen došlo k dramatickému vývoji cenových segmentů. Zcela totiž vymizel nízký cenový segment a ten střední zaujímá téměř bezvýznamný podíl na trhu. Na základě aktuálního vývoje cen bytů je nízký cenový segment tvořen byty s cenou do osmdesáti tisíc korun za metr čtvereční a tvoří necelou pětinu pražského realitního trhu. Více než dvě třetiny pražského trhu pak zaujímají nemovitosti patřící do střední cenové kategorie – a to s cenou od osmdesáti do sto dvaceti tisíc za čtvereční metr. Prémiové nemovitosti se pak na trhu podílí třinácti procenty. Jak už jsem zmínila, těch skutečně luxusních nemovitostí není mnoho. Je to dáno hlavně lokalitou historického centra Prahy, kterou již z principu věci nelze nijak zvětšit.

Luxus v realitách se tedy rovná výjimečnosti a nedostupnosti?
Ano, jen malé procento nemovitostí v nejvyšším segmentu tvoří ty bezvýhradně luxusní. Kromě přísně definované lokality Prahy 1 a okolních čtvrtí, jako jsou Vinohrady, Hřebenky, Ořechovka, Bubeneč a bezpochyby Hanspaulka, jsou dalšími požadavky například jedinečné výhledy. Ideálem je pohled na Pražský hrad, Vltavu nebo také do zeleně parku. Novostavby v těchto lokalitách jsou velice vítané z důvodu realizace flexibilního dispozičního řešení, možnosti pohodlného parkování. U historických objektů jsou developeři od­kázáni na administrativně, časově i finančně náročné rekonstrukce přísně památkově chráněných budov.

Rok 2019 téměř končí. Co pro vás v pracovním životě znamenal?
Jako jeden ze zásadních milníků vnímám přestěhování společnosti LEXXUS NORTON do úžasných prostor na náměstí Republiky. Naše nově zrekonstruované kanceláře se nacházejí v posledním patře bankovního domu UniCredit Bank. Za moderním designem a promyšlenou dispozicí podtrhující výhledy na centrum metropole stojí studio SAMarchitekti. Nejen díky nim jsme se dostali mezi finalisty letošního ročníku prestižní soutěže Kancelář roku.

Jaké zajímavé nemovitosti aktuálně pražský rezidenční trh nabízí?
V rámci luxusních individuálních nemovitostí si dovolím z nabídky LEXXUS NORTON zmínit vilu v ulici Hellichova na Malé Straně, která je výjimečná zejména svojí polohou v blízkosti Kampy. Jedná se o dům k rodinnému bydlení s privátní zahradou. Velice zajímavou realitní příležitostí na Hřebenkách je také objekt zvaný „zámeček“ s užitnou plochou 2 500 metrů čtverečních a unikátní zahradou o velikosti téměř 5 000 metrů čtverečních. Jedinečnost tohoto pozemku podtrhuje přímý výhled na Prahu a poloha slibující za pouhých pět minut chůze vstup do Kinského zahrad propojených s královskými zahradami Pražského hradu. Současně připravujeme do prodeje rezidenční projekt na Malé Straně s unikátním výhledem na Pražský hrad. Jedná se o citlivou a technicky náročnou rekonstrukci domu ze šestnáctého století. Dalším příkladem je dokončovaný komorní bytový projekt Rezidenz Bubeneč v ulici V sadech v Praze 6. Zde hovoříme o rekonstrukci domu v nejstarší části Bubenče dle návrhu architektky Evy Jiřičné ze studia AI DESIGN. Součástí projektu Residenz Bubeneč je originální skleněná vitráž Ryby od mezinárodně uznávané umělkyně Míly Fürstové (autorka obalu alba skupiny Coldplay). Mozaika zdobí hlavní vstup do domu a nadčasové vitráže tak rozsvěcuje celý prostor. Téměř pět metrů vysoká mozaika Ryby je navíc zcela unikátní a v těchto rozměrech nemá obdoby nejen v Česku, ale stěží ji budete hledat i v Evropě. Technika v domě je na nejvyšší úrovni – od rekuperace a chlazení kapilárovým systémem ve stropě až po možnost zařídit si svůj domov jako takzvané chytré bydlení. A v létě byl dokončen další projekt novostavby pro velmi náročnou klientelu – Hradešínská residence na pražských Královských Vinohradech. Mimořádný projekt se třinácti exkluzivními byty je zasazen do kultivovaného prostředí prvorepublikových vil. Jsou pro něj typické čisté geometrické tvary, ušlechtilé materiály, hodnotná architektura prvorepublikového stylu, velkorysé prostory. Skutečným skvostem je největší byt nabízející nádherný výhled na panoráma Prahy. Obytná plocha o rozloze 360,5 metru čtverečního, střešní terasa
velikosti 142,3 metru čtverečního a možnost až sedmi parkovacích stání čekají s cenou přes 100 milionů korun na výjimečného zájemce.

Jak se podle vás budou vyvíjet ceny pražských nemovitostí v nejbližších měsících?
Pohyb cen naši analytici vyhodnocují permanentně a zachycují ve svých zprávách pro developery v pololetním režimu, případně na vyžádání. Jak jsem již řekla, u luxusních nemovitostí nepředpokládáme cenový útlum, spíše naopak, velice rádi uvítáme nabídku nových zajímavých projektů, abychom mohli uspokojit naše klienty. Zahraniční klientelu mohou ovlivnit světové události jak v pozitivním, tak v negativním slova smyslu. V krátkodobém výhledu je nejvýznamnější brexit. Důležitá bude také hospodářská kondice zemí EU, zejména Německa a Francie. Mírný opakovaný pokles výkonu německého výrobního průmyslu může v kupujících vyvolat nechuť utrácet, ale i touhu investovat hotovost do hodnot trvalejšího charakteru. Kvalitní projekty z prémiového i luxusního segmentu si pravděpodobně připíší roční zhodnocení v řádu procent, bouřlivé cenové výkyvy nepředpokládám.

Marianna Krausová
Partnerka renomované realitní kanceláře LEXXUS NORTON. Vášnivá cestovatelka a sportovkyně, zaměřuje se výhradně na high-end segment pražského realitního trhu. Realitnímu byznysu se věnuje od ukončení studia dopravních staveb na univerzitě v Žilině. Nejlépe relaxuje u sportu se značnou dávkou adrenalinu.

Společnost LEXXUS NORTON se letos přestěhovala do krásných prostor na náměstí Republiky.

 

CategoriesNezařazené