K

Každá architektura je tak dobrá, jak dobrou ji chce mít její zadavatel.

„Zájem o investice do nemovitostí vzrůstá…“

Podle Ing. arch. Jana Zemánka, ředitele UBM Development Czechia, tady stále přetrvává představa, že developeři všem škodí a jenom si cpou kapsy penězi. „Samozřejmě chceme vydělávat, je to princip tržní společnosti.“

Ovšem na druhé straně je prý potřebou člověka cítit se v bezpečí. Třeba projekt Neugraf v pražské Grafické ulici je podle Zemánka skvělým příkladem pozitivního vlivu developera na proměnu města: „Ano, byt v tomto novém rezidenčním projektu se zázemím soukromého wellness a zahradou ve vnitrobloku si nemůže koupit každý. Ale každý může jít kolem a být v bezpečí. Skoro třicet let tady bylo největší ghetto bezdomovců a narkomanů – a my ho teď měníme v něco lepšího.“ Jan Zemánek vystudoval Fakultu architektury, ale práce architekta mu nestačila: „Uvědomil jsem si, že návrh objektu je jen malý úsek celého developerského procesu, takže jsem pronikal dál. Dlouho jsem dělal project managera, řízení přípravy realizace investičních projektů ve výstavbě, odkud jsem odešel do investiční společnosti působící ve středně evropském prostoru, takže jsem na developerské projekty dohlížel z druhé strany investora.“ Po realitní krizi založil vlastní společnost a na začátku roku 2015 začal pracovat v UBM.

Do jaké míry se odráží vaše subjektivní vnímání estetiky do projektů UBM?
Před dvaceti lety byl veliký rozdíl mezi – a teď zůstaňme u zevšeobecnění – českými a zahraničními architekty. Naši architekti vnímali architekturu silně jako záležitost estetickou a technickou, ale neměli moc zkušeností s funkcí. Zahraniční architekti zejména z renomovaných společností měli „commercial awareness“, vnímali, že řada staveb vzniká proto, že jsou to stroje na vydělávání peněz. Architektura má vždycky tři atributy – musí sloužit své funkci, musí fungovat technicky a musí být hezká. Pakliže splní tyto tři aspekty, pak je to kvalitní architektura. Tudíž zpět k otázce: každá architektura je tak dobrá, jak dobrou ji chce mít její zadavatel. V tom je velká výhoda, být architektem na straně investora nebo developera. Musíte být schopní dát architektovi kvalitní zadání. A také zkontrolovat výsledek.

UBM je hotelový developer se zaměřením na tři typy nemovitostí, kromě hotelů jsou to i bydlení a kancelářské budovy. Každý z těch typů nemovitostí zřejmě z mého pohledu laika vyžaduje jiný přístup, že?
UBM bych spíš označil za komerční developerskou společnost, která se zaměřuje na hotely, rezidence a kanceláře. Co se týká odlišnosti, nebo naopak společných prvků, ono se to spíš prolíná. Rezidence je bydlení dlouhodobé, hotel bydlení krátkodobé – a paralela mezi hotelem a kancelářskou budovou spočívá v tom, že obojí vlastní institucionální vlastník, investiční fond, je to komerční typ stavby – na rozdíl od rezidenčního developmentu, což u nás není a priori komerční development v tom smyslu, že byste prodali celý objekt jednomu investorovi. U nás stále převládá model prodeje jednotlivých bytů soukromým vlastníkům. Co se týká technologií, je hotel složitější než bytový dům i než kanceláře. V celoevropském měřítku ale hotely představují čtyřicet procent našeho investičního objemu, i proto UBM hotelový development cílevědomě zdůrazňuje. Ostatně málokdo ho dělá a je možné se díky tomu na trhu odlišit.

Proč u nás není zvykem, aby celý bytový komplex koupil jeden investor a jednotlivé byty kupují spíš soukromí vlastníci?
Četl jsem řadu studií, které zmiňují, že to souvisí s dlouhodobou kolektivní zkušeností v dané oblasti. V Německu institucionální vlastnictví bytů převládá, protože Němci o své majetky v této oblasti za druhé světové války přišli, města byla z velké části zničená. Z hlediska této zkušenosti dlouhodobé vlastnictví podvědomě přestalo dávat smysl. Ani v západní Evropě nebo v USA není soukromé vlastnictví příliš rozšířené – zde je to nejspíše daleko větší mobilitou lidí.

Preferovanými trhy jsou pro UBM Development hlavně Německo, Rakousko a Polsko…
Také Česká republika, Holandsko. Pozornost se aktuálně zaměřuje na několik metropolí – na Mnichov, Berlín, Vídeň a Prahu. Zatímco v Německu i v Rakousku je poměr hotelů, kanceláří a bydlení přibližně vyrovnaný, v Holandsku jsou to hlavně hotely, v Polsku hotely a kanceláře, ale vůbec žádné bydlení, v České republice zase hlavně bydlení a poslední rok pracujeme třeba na proměně Cukrovarnického paláce na hotel…

U toho bych se ráda zastavila. Cukrovarnický palác, bývalé sídlo IPB na Senovážném náměstí, byl postaven mezi roky 1912 a 1916 podle návrhu architektů Josefa Zascheho a Theodora Fischera. Teď z něj bude pětihvězdičkový hotel…
Výjimečnost spočívá v objektu samém, víme, že je na seznamu kulturních památek, na druhé straně také víme, že už patnáct let chátrá. Proč zrovna hotel? Protože aby plnil funkci kancelářské budovy, na to je příliš starý, nedá se technologicky zvládnout tak, aby se vyrovnal jiným kancelářským budovám. Stačí si uvědomit, jaké jsou současné trendy ve vnitřním uspořádání kancelářských budov…

Jaké?
Otevřený prostor flexibilně dělitelný, v každé kancelářské budově teď máte nejméně jednu tělocvičnu, zelený koutek, velkou otevřenou kuchyň… a toho v historicky chráněné stavbě těžko docílíte. Génia loci se dá daleko lépe dosáhnout, když takový dům přestavíte na hotel.

Do jaké míry vás jako developera omezuje právě fakt, že je to historicky chráněná památka?
Lehká otázka, na kterou je těžké odpovědět. Ano, na jedné straně vás to omezuje, ale zároveň to vytváří přidanou hodnotu. Unikání lokalita, kdy máte solitérní objekt uprostřed města, který můžete obejít kolem dokola. Kde jinde to je? Možná na Hradě. Zajímavé je i technické řešení objektu, který vypadá, že je tři sta let starý, ale je jen stoletý, a ještě byl postavený relativně moderními technologiemi, je to železobetonový dům s trochou nadsázky srovnatelný v koncepci řešení nosné konstrukce s funkcionalistickou stavbou. A pak tu jsou historicky chráněné prvky – několik místností, jejichž výrazný interiér musíme zachovat, schodiště obložené kamenem…

Kdy otevíráte?
Předpokládáme, že stavba bude dokončená na podzim 2021. Snad se podaří otevřít ten rok před Vánoci.

Jaký to bude hotel?
V souladu s trendem dnešní moderní doby jistě nebude rigidní staromilskou záležitostí. Bude velmi šik, s bezvadným designem, neupjatý, elegantní úlet v mezích pětihvězdičkového hotelového segmentu.

Představíte další pražské projekty?
Ve výstavbě je Neugraf v Grafické ulici na Smíchově. 177 bytů, které by měly být dokončené začátkem roku 2021. V Holešovicích připravujeme krásný mnohofunkční projekt Astrid Garden spojující ulice Dělnickou a U Průhonu, v jehož jedné části bude i netradiční bytová výstavba. Vytváříme zahradu, interní ulici se spoustou zeleně, se členitými bytovými domy po stranách. A jsme ve fázi akvizice velkého rezidenčního projektu v západní části Prahy.

Ing. arch. Jan Zemánek,
MRICS, ředitel UBM Development Czechia, působí ve společnosti bezmála pět let. Dříve pracoval na pozici managing partner ve společnostech Recoport či Arcadis Projektmanagement, kde řídil přípravu a realizaci řady projektů (River City Prague, výzkumné centrum Akademie věd ČR a UK – Biocev nebo Salt Cay Resort). Na pozici development director v investiční společnosti Meinl European Land zodpovídal za developerské projekty ve dvanácti zemích střední a východní Evropy.

CategoriesNezařazené