Jako investiční ředitelka a členka představenstva skupiny SATPO stojí v čele realitních projektů za stovky milionů korun. Pražské domy přetváří s respektem k jejich historickému charakteru a zároveň se strategickým nadhledem. Dana Knížková už jedenáct let dokazuje, že realitní business lze dělat citlivě, promyšleně a s jasnou vizí. Jak se tento obor proměnil za poslední dekádu a kam podle ní směřuje?
Jste součástí vedení jedné z renomovaných developerských a realitních skupin v Praze. Jak jste se k oboru developmentu dostala a co vás v něm drží dodnes?
Moje kariéra v rezidenčním developmentu začala ještě před nástupem do skupiny SATPO, kdy jsem se podílela na realizaci rezidenčního projektu v pražské Holečkově ulici. Šlo tehdy o jeden z prvních prémiových projektů v Praze, který nabízel luxusní byty k prodeji. Byla to pro mě zcela nová zkušenost – a už tehdy mě práce v developmentu doslova nadchla. Fascinovalo mě, že mohu být součástí celého procesu: od prvotního návrhu až po dokončený dům. Ten okamžik, kdy projekt ožije a začne sloužit lidem, je pro mě dodnes nesmírně naplňující. Během své profesní dráhy jsem si vyzkoušela také oblast správy nemovitostí, jež mi rozšířila obzory a poskytla cenné zkušenosti. Poté přišla nabídka ze společnosti SATPO – je to už více než deset let. Mým úkolem bylo zajištění realizace klientských změn, postupně jsem začala budovat celé středisko zákaznických služeb pro developerské projekty. V té době to byl jeden z hlavních směrů, kterým se firma ubírala. Navíc se tehdy připravoval projekt, v němž dnes sídlí naše skupina SATPO – o to silnější vztah k developmentu mám (úsměv).
A právě tento projekt, luxusní Rezidence Sacre Coeur22 v Holečkově ulici, navržená architektem Janem Schindlerem ze studia Schindler Seko Architekti, v níž společně právě sedíme, byl později mezinárodně oceněn.
Ano, jsme hrdí na to, že se v roce 2017 projekt Rezidence Sacre Coeur2 stal jako jediný český zástupce finalistou v kategorii Nejlepší rezidenční nemovitost v mezinárodní realitní soutěži MIPIM Awards 2017. Jde o velmi prestižní ocenění s celosvětovým významem. Projekt se nachází v Holečkově ulici, v rezidenční části Hřebenky nedaleko Kinského zahrady a Petřína, přičemž zároveň leží v těsné blízkosti centra Prahy.
Pokud vím, v této lokalitě skupina SATPO postupně realizovala hned několik rezidenčních projektů.
Ano, prvním z nich byla právě Rezidence Sacre Coeur, následovaná právě oceněnou Rezidencí Sacre Coeur2 a poté projektem Rezidence Vitality. Nejnovější projekty, Rezidence Kobrova a Holečkova House, architektonicky dotvořily uliční frontu a citlivě uzavřely urbanistický blok mezi původní historickou zástavbou a Rezidencí Sacre Coeur2. Díky tomu vznikl ucelený a esteticky vyvážený soubor budov v jedné z nejatraktivnějších lokalit Prahy.
Skupina SATPO má v této rezidenci dodnes své sídlo. Vy jako investiční ředitelka nesete odpovědnost za další rozvoj i strategické plány skupiny do budoucna.
Za více než deset let, co působím ve skupině, jsme se výrazně posunuli vpřed – a to především díky odbornosti a nasazení všech zkušených kolegů. Nadále se věnujeme přípravě a realizaci nových developerských projektů, kromě rezidenčního developmentu jsme rozšířili naše investiční aktivity také o nákup pozemků určených pro individuální výstavbu rodinných domů. Příkladem mohou být stavební parcely v pražské části Šeberov nebo v Krči. V roce 2014 jsme založili novou divizi pod značkou City Home specializující se na akvizice spoluvlastnických podílů, jejich následné scelování či vypořádání spoluvlastnických vztahů, zhodnocování nemovitostí a tvorbu nové nabídky pro realitní trh. Investujeme hodně a pracujeme o to více, nemovitosti nás baví.
Jak funguje výběr nemovitostí k investici? Oslovujete majitele, nebo přicházejí nabídky samy?
Využíváme všechny dostupné cesty. Naši realitní specialisté se aktivně pohybují na trhu a velmi dobře znají pražské prostředí. Spolupracujeme také s externími zprostředkovateli a pro odkup spoluvlastnických podílů máme vlastní webové stránky kupujeme-podily.cz . Na realitním trhu působíme již více než třicet let a za tu dobu jsme si vybudovali silnou a stabilní pozici. Díky našemu profesionálnímu přístupu a odbornému know-how se na nás dnes stále častěji obracejí samotní vlastníci s nabídkami ke spolupráci. Patříme mezi etablované a respektované hráče na pražském realitním trhu.
Zaměřujete se primárně na bytové domy?
Ano, v rámci developmentu realizuj me nové rezidenční projekty, a stejně tak v oblasti investic směřujeme náš zájem především na celé bytové domy nebo ideální podíly v nich – s cílem jejich postupného scelení či vypořádání spoluvlastnických vztahů. Jednotlivé bytové jednotky nenakupujeme. Při výběru nemovitosti pečlivě zohledňujeme lokalitu, technický stav domu i skladbu spoluvlastníků. Aktivně sledujeme také potenciál půdních prostor a suterénů, jež lze využít pro nástavby nebo vestavby. V takových případech usilujeme o rekonstrukci celého objektu a vytvoření kvalitního, funkčního bydlení, které pak nabízíme k prodeji.
Může být příkladem výše popsaného Rezidence PO7SKÁ, jeden z aktuálních projektů skupiny SATPO?
Určitě ano. Původně šlo o klasický projekt pod značkou City Home – tedy nákup existující nemovitosti s cílem její rekonstrukce. Vzhledem k výjimečné lokalitě a kvalitě objektu jsme se však rozhodli pro kompletní rekonstrukci do prémiového standardu pod značkou SATPO. V případě Rezidence PO7SKÁ jsme zachovali historické prvky původní zástavby, doplnili je o moderní technologie a jako bonus přistavujeme dvě nová podlaží. Projekty pod značkou SATPO a City Home fungují jako jedna skupina, a právě tento projekt je ukázkovým příkladem efektivní synergie v rámci celé struktury. Finální rozhodnutí o investicích je vždy kolektivní a činí ho představenstvo, jehož jsem členkou. Jestliže nás nějaká nemovitost zaujme, definujeme strategii, propočítáme investici, a pokud vše dává smysl, projekt posouváme dál. Samotná strategie se přitom může v čase vyvíjet – přesně jako tomu bylo u Rezidence PO7SKÁ.
Co z ní dělá tak výjimečný projekt?
Prvním impulsem ke koupi byla samozřejmě lokalita – Vinohrady, konkrétně poloha domu v bezprostřední blízkosti Riegrových sadů. Budova však nebyla v dobrém stavu. V 70. a 80. letech zde proběhly různé rekonstrukce, které historickým stavbám spíše uškodily. Když jsme se na dům začali dívat podrobněji, zjistili jsme, že navzdory technickému stavu si zachoval řadu nádherných původních prvků. Velkou roli při rozhodování sehrály také velkorysé dispozice bytů, jež dnes nebývají samozřejmostí. Řekli jsme si, že ten dům má skutečný potenciál a zaslouží si navrátit svou původní důstojnost a krásu. Celý proces realizujeme v úzké spolupráci s památkáři – provádíme historicko-stavební průzkum, zjišťujeme, jaké materiály, barvy a detaily byly použity v původní výstavbě, a snažíme se vrátit stavbě její autentickou podobu a historickou hodnotu. 
Předpokládám, že spolupráce s památkáři asi není v takovém případě jednoduchá.
Rozhodně to není lehký proces (smích).
Jak kombinujete historickou věrnost s moderními nároky na komfort a energetickou účinnost?
Dnešní budovy musí splňovat řadu aktuálních norem – od tepelné izolace přes energetickou efektivitu až po technické standardy, které původní historické prvky často nesplňují. Pokud je chceme zachovat, musíme hledat alternativní řešení. Tam, kde to situace umožňuje, doplňujeme nové technologie tak, aby byly co nejméně rušivé. Pokud není možné původní stavební či architektonické prvky zachovat nebo doplnit, volíme věrné repliky – používáme moderní a kvalitní materiály, jež na pohled odpovídají původnímu vzhledu, ale splňují současné požadavky na funkčnost a bezpečnost. Díky tomu zůstává budova vizuálně věrná své době, ale technicky odpovídá všem nárokům dnešních uživatelů i legislativy.
Doba se posunula – co bylo kdysi nadstandardem, je dnes samozřejmostí. Co dnes pro klienta znamená luxus?
Z mého pohledu je to především lokalita a prostor. Technické vybavení, kvalitní materiály, parkování a dostatek úložných prostorů jsou dnes ve standardu našich rezidenčních projektů samozřejmostí. Klienti ale očekávají víc – a právě tam začíná luxus. Zásadní roli hraje velkorysost dispozic. Klienti chtějí prostorné byty, což například Vinohrady umožňují. Důležitým aspektem je také komfortní vytápění a chlazení – v Rezidenci PO7SKÁ máme centrální plynovou kotelnu a klimatizace v horních patrech je naprostou nutností. Samozřejmostí je dnes výtah, který považujeme za základní standard. Vždy se ale snažíme nabídnout něco navíc – přidanou hodnotu, kterou klient ocení v každodenním životě. Například v Rezidenci PO7SKÁ bude k dispozici menší fitness centrum se saunou a wellness zónou, klidný vnitroblok osázený zelení, pobytové střešní terasy a společné zázemí pro pohodlné bydlení.
Zmínila jste přístavbu dvou horních pater. Jak se liší od historické části domu?
Stylově navazují na dům, historické prvky v nich již uměle nevytváříme. Jsou pojaty moderněji, avšak v souladu s celkovou estetikou rezidence, aby přirozeně zapadly do architektury domu i okolí.
Jaký byt byste volila vy?
Osobně bych si vybrala právě byt v těchto patrech – hlavně kvůli výhledu. Je opravdu nádherný. I přesto, že se nacházíte jen pár minut od centra, je lokalita klidná, bez rušivého provozu, a výhled do Riegrových sadů je naprosto jedinečný.
Rekonstrukce bývají náročné a zdlouhavé. Máte za ta léta už nějaký osvědčený klíč, nebo je to pokaždé nová výzva?
Základní postupy máme, ty se nám v praxi osvědčily. Ale jak jste správně zmínila – rekonstrukce je z velké části nepředvídatelný proces. Snažíme se vše co nejpodrobněji analyzovat, provádíme důkladné průzkumy a zvažujeme všechny technické možnosti. Za ta léta jsme se hodně naučili – a poučili i z vlastních chyb, které nás na začátku stály spoustu času i financí. Například když jsme podcenili technický průzkum objektu. Dnes už víme, jak takovým situacím předcházet. Přesto platí, že při rekonstrukcích vždy narazíte na nějaký problém, který pochopíte až v průběhu stavebních prací.
Když se ohlédnete zpátky, jak se podle vás za tu dobu proměnil realitní trh?
Zákazníci jsou dnes výrazně náročnější, ale také zkušenější. Často spolupracují s architekty a designéry, mají konkrétní představu a rozumí tomu, co je technicky proveditelné a co ne. A to je podle mě dobře. Budují si svůj domov a vědí, co chtějí. My se snažíme jejich požadavkům vyjít vstříc a nabídnout prémiové bydlení, které respektuje možnosti a charakter konkrétní stavby. SATPO proto nabízí skutečně nadstandardní kvalitu, jak říká náš slogan: Mimořádná místa pro život.
Jak vnímáte budoucnost developmentu?
Realitní trh od loňského roku znovu ožívá. Roste nabídka nových nemovitostí, což přináší větší a rozmanitější výběr bytů pro klienty. Navzdory stále komplikovanému a zdlouhavému legislativnímu procesu se developerům daří uvádět nové projekty na trh. Díky nedostatku nových bytů z minulých let ale stále nedokážeme plně uspokojit rostoucí poptávku – třetina bytů se prodá ještě před zahájením výstavby. Pozitivní je také rozvoj bývalých průmyslových areálů – například v oblasti Žižkova nebo smíchovského nádraží. Tam vznikají nové městské čtvrti, a to považuji za velmi správný směr. Osobně bych si přála, aby se více stavělo i ve vnitřní Praze, kde se centrum podle mého názoru částečně vylidňuje. Komerční využití nebytových prostor je často jednodušší než rezidenční výstavba, což ale vede k tomu, že některé části města nežijí – a to je škoda.
Ale vy právě jednu čtvrť oživujete. Na pražském Smíchově roste novostavba Rezidence Laurová.
Přesně tak. Ještě nedávno zde stála nehezká kancelářská budova na pokraji životnosti – a dnes zde vzniká moderní rezidenční projekt, který lokalitu zásadně proměňuje. Smíchov díky tomu získává novou tvář. Výjimečným prvkem projektu bude Sky Top terasa s výhledem přes Vltavu až na Vyšehrad. Zájemci si všechny bytové a komerční jednotky z naší nabídky mohou prohlédnout prostřednictvím virtuální reality.
Kromě prodeje bytů nabízíte také stavební pozemky.
Ano, stále hledáme nové možnosti rozvoje a v posledních letech se zaměřujeme také na pozemky vhodné pro výstavbu rodinných domů. Jeden z prvních projektů máme v Hrnčířích – jde o zasíťované parcely v existující zástavbě, připravené k výstavbě a aktuálně v prodeji. V nejbližších dnech uvedeme na trh další pozemky Na Lhotkách v pražských Lipencích. Jsou to atraktivní parcely v lokalitách s dobrou dopravní dostupností. Nejde o žádné satelitní město – vybíráme místa, která mají smysl. Hrnčíře i Lipence to podle nás splňují. Aktuálně máme velmi zajímavý pozemek v centru Prahy na Kavalírce – je ideální pro výstavbu luxusní vily nebo menšího bytového domu. Sledujeme trh aktivně a snažíme se využít každou smysluplnou příležitost. Do budoucna plánujeme i vlastní výstavbu rodinných domů.
Cena nemovitostí stále roste. Je podle vás nadále vhodné do nich investovat?
Určitě ano. Investice do nemovitostí zůstává dlouhodobě jednou z nejatraktivnějších a nejstabilnějších forem zhodnocení kapitálu. Je však důležité si uvědomit, že jde o větší investici, která s sebou nese i závazky – nemovitost je třeba udržovat, pronajímat, spravovat. Není to vhodná cesta pro každého. Ale z dlouhodobého hlediska přináší velmi stabilní výnos. I když trh kolísá a ceny někdy stagnují nebo klesají, trend je zřetelně rostoucí – a to stále platí.
Existují u vás i další formy investování?
Ano, nabízíme také možnost investice do dluhopisů. Tyto cenné papíry vydáváme již od roku 2017 a řadu emisí jsme úspěšně splatili. Máme tak za sebou prokazatelnou historii a můžeme doložit, že své závazky plníme. Letos připravujeme dvě nové emise – jednu pro projekty City Home a druhou pro SATPO. První z nich je zaměřená na projekty City Home a bude spuštěna nejpozději do konce června.
Co vás inspiruje – ať už v osobním, či pracovním životě?
Ve volném čase ráda cestuji a poznávám nové země. Miluji pohyb v horách – tam si dokonale vyčistím hlavu. Velkou inspirací je pro mě ale také naše skupina SATPO. A říkám to zcela upřímně – vážím si týmu, který jsme vybudovali. Spolupracujeme, vzájemně se motivujeme a skutečně zde funguje synergie mezi projekty SATPO a City Home. Práce je velmi rozmanitá – každý den přináší nové výzvy i příležitosti. Právě díky této otevřenosti ke změnám jsme se dostali i k rozvoji v oblasti pozemků. Když vidíme na trhu příležitost, snažíme se ji uchopit a proměnit v něco kvalitního a smysluplného.
Na vaší práci je krásné, že má opravdový dopad na kvalitu života lidí.
A to mě těší nejvíc. Není to jen marketingový slogan – máme to přímo v naší vizi, tvořit mimořádná místa pro život. A přesně o to se každý den snažíme.
Připravila: Adéla Kozáková, Foto: Anna Kovačič
