Když Petr Michálek před osmi lety převzal vedení rezidenčního developmentu Skanska, udržitelnost byla spíš ambicí než normou. Dnes je to DNA firmy. Skanska Residential staví celé čtvrti, posouvá limity dřevostaveb a zkoumá, jak bude české bydlení vypadat za deset let. A má jasno i v tom, co přijde příště.
Nové byty po krátkém období opatrného vyčkávání už zase mizí z nabídek developerů. A opět platí, že cokoliv se na trhu s novostavbami objeví, dost rychle se prodá. Tuhle zkušenost má i developerská společnost Skanska Residential, jež aktuálně staví hned několik projektů po celé Praze. Její generální ředitel Petr Michálek zároveň dodává, že pokud by se v Česku povolovaly nové stavby rychleji, mohla by mít Skanska připravených projektů ještě více. „Jsme typický multifázový developer, který staví hlavně na brownfieldech,“ shrnuje Michálek zaměření společnosti, která si i díky své švédské matce zakládá na udržitelnosti a zelených řešeních. Ale skandinávská DNA pro to není jediným důvodem. „Všechna udržitelná řešení, která v Česku do projektů dáváme, vycházejí odspodu, od našich projektových týmů. A je skvělé, že k tomu máme navíc i tu podporu ze Švédska,“ popisuje v rozhovoru šéf Skanska Residential Michálek.
Podle posledních čísel z rezidenčního trhu se v metropoli za první tři čtvrtletí prodalo více než šest tisíc nových bytů a celý rok pražský trh pravděpodobně uzavře v rekordních prodejích. Co to znamená pro Skanska Residential? Bude pro vás letošek úspěšný?
Co se týče prodejů, tak tento rok úspěšný bude. Zároveň je k tomu ale stále potřeba dodávat problém zdlouhavých povolovacích procesů a neefektivního územního plánování. Jisté ale je, že se krásně ukazuje odložená poptávka z těch slabších let 2022 a 2023. Lidé tedy na jednu stranu kupují, pořizují si nové nemovitosti v Praze, ale bohužel evergreeny typu nefunkčního povolovacího procesu a neefektivního územního plánování s námi zůstávají. A to se týká i Skanska. Jsme ale samozřejmě rádi, že se trh oživil a kupující jsou zpět. A navíc v číslech vidíme, že portfolio našich klientů obsahuje naprostou drtivou většinu Čechů a většina našich klientů jsou zároveň ti s hypotékou.
Jaké tedy očekáváte prodeje čistě za Skanska?
Nemohu říct přesné číslo, jelikož jsme kótováni na švédské burze a nemůžeme výsledky zveřejňovat dřív, než půjdou k akcionářům. Budou to ale prodeje ve stovkách bytů a finální číslo bude vyšší než loni. Není žádným tajemstvím, že český trh rezidenčního developmentu je v tuto chvíli jednoznačně nejlepší ze všech trhů, kde Skanska rezidenční development působí.
Co do prodejů?
Loni a předloni vedl polský trh, který je stále větší, než ten český, ale již neroste tak dynamicky. Před tím dominovaly trhy skandinávské. Ale ty teď stagnují a uvidíme, jak se to bude vyvíjet nadále. Platí ale i to, že trh v Praze je dlouhodobě opravdu nedostatečně podporovaný nabídkou. Poptávka je prostě vyšší než nabídka už dlouhodobě. Praha přitom, co do počtu obyvatel, roste, avšak plný potenciál svého rozvoje nedokáže bohužel naplňovat. A je unikátní i tím, jak je velmi silným městem v rámci České republiky. Naše hlavní město je skvělé místo pro život, s bohatou historií, navíc je bezpečné. Je velká škoda, že se nemůže rozvíjet tak dobře, jak by se rozvíjet mohlo. A tím ztrácí konkurenceschopnost mezi jinými evropskými městy.
Pokud by bylo v Česku jednodušší povolovat nové stavby, dokázali byste v současné tržní situaci nabídnout výrazně více bytů?
Mohli bychom mít povoleno rozhodně více projektů – a tím pádem nabízet i více bytů, než kolik máme dnes. Každá firma samozřejmě naráží na své interní limity, ať už jde o stavební kapacity, lidské zdroje, nebo kapitál, to všechno je potřeba zvážit. Ale myslím si, že všichni velcí hráči na trhu by dokázali nabídku rozšířit, pokud by měli jistotu, že povolovací proces bude konzistentní, efektivní a předvídatelný. A pokud by k tomu existovalo i moderní, dobře fungující územní plánování. Kdyby investoři jasně věděli, co mohou od legislativního prostředí očekávat, fungovalo by se všem výrazně lépe a trh by se rychleji, a hlavně zdravěji stabilizoval. Neříkám, že by v tu chvíli ceny bytů klesly – tam bohužel chybí důvody, proč by měly jít dolů. Ale cenový růst by se mohl ustálit na třech až čtyřech procentech ročně. Současné výkyvy mezi extrémy jsou z dlouhodobého hlediska nezdravé.
Čekáte letos rekordní čísla?
Ano, vypadá to, že letošní rok bude z hlediska prodejů nových bytů v Praze rekordní. Pokud si i poslední kvartál – který bývá tradičně velmi silný – udrží současné tempo, prodá se více bytů než v dosud rekordním roce 2021, kdy to bylo téměř sedm a půl tisíce jednotek. Odhadujeme, že by se letos konečné číslo mohlo přiblížit až k osmi tisícům – a to mluvím čistě o primárním trhu, tedy o nových bytech prodaných v Praze. 
Přenese se to i do příštího roku? Dá se to předpokládat?
Zatím všechno nasvědčuje tomu, že ano. Poptávka zůstává silná, úrokové sazby nerostou – i když klesají pomaleji, než by si lidé přáli. A zároveň věříme, že se postupně začnou projevovat i nové faktory, jako je chystaná úprava stavebního zákona nebo nový územní plán Prahy, takzvaný Metropolitní plán. To všechno by mohlo v příštích letech působit na trh pozitivně. Cesta k tomu je samozřejmě ještě dlouhá, ale pokud se ptáte teď a tady, zda očekávám přelití současných čísel i do dalšího roku, tak říkám ano — protože tomu dnes vše nasvědčuje, a je to zejména díky silné poptávce, schopnosti developerů uvádět nové projekty na trh a chuti bank financovat jejich výstavbu a poskytovat hypotéky klientům.
Do Metropolitního plánu, jenž by měl být v ideálním případě schválen v polovině příštího roku, vkládá Praha velké naděje. Co od něj čekáte vy?
Osobně, i za celou firmu vnímáme Metropolitní plán jednoznačně jako krok kupředu. Současný územní plán z roku 1999 už zdaleka neodpovídá potřebám rozvoje Prahy. Jsme typický developer pracující na multifázových projektech na brownfieldech, a proto velmi pozitivně hodnotíme, že nový plán věnuje zvláštní pozornost rozvojovým a transformačním územím. Právě ta totiž mohou zásadně přispět ke zvýšení dostupnosti bydlení v Praze.
Kde Skanska Residential aktuálně nejvíc prodává? Je to Praha 9?
Máme v Praze aktuálně pět lokalit, ve kterých nabízíme byty, a v některých běží dokonce dvě fáze prodeje zároveň. V tuto chvíli prodáváme velmi dobře napříč celým portfoliem. Praha 9, kde stavíme čtvrť Emila Kolbena, je pro nás silná městská část. V KLM, což jsou tři osmipodlažní bytové domy, máme vyprodáno více než osmdesát procent bytů, a to jsme s výstavbou začali teprve na začátku roku. V Praze 19 pokračujeme s projektem Albatros Kbely. Momentálně máme za sebou rok výstavby čtvrté etapy, kde zbývá prodat poslední byt, a už jsme spustili prodej páté etapy, kterou chceme začít stavět v prvním čtvrtletí příštího roku. Tato etapa prošla výrazným redesignem — projekt máme dvacet let, ale se samotnou výstavbou jsme začali až před pěti lety. Dokončení páté etapy plánujeme na rok 2027.
Museli jste projekt výrazně upravovat? Dokážu si představit, že situace na trhu i potřeby a požadavky lidí byly před dvaceti lety jiné než teď.
Přesně tak. Vývoj tohoto projektu byl náročný a složitý, ale musím ocenit i spolupráci s městskou částí, díky níž jsme nakonec našli shodu na tom, jak má celé území vypadat.
Zároveň je ale pravda, že projekt vycházel z potřeb své doby, a proto jsme se u páté etapy rozhodli pro výrazný redesign, v němž testujeme i řadu nových technologií, které chceme
v projektu využít. Kromě toho připravujeme další velký projekt v Michli na brownfieldu po bývalých pekárnách. Tam plánujeme výstavbu necelých 600 bytů. A pracujeme také na projektu v Mladé Boleslavi, který čítá více než 400 jednotek, a na projektu v pražských Satalicích o velikosti necelých 200 bytů.
V Praze 12 stavíte Modřanský cukrovar. Jak daleko s ním jste?
Nedávno jsme zkolaudovali druhou etapu a třetí etapu jsme stavebně zahájili letos v srpnu. Projekt se opět velmi dobře prodává a je o něj velký zájem. Podařilo se nám tam zúročit všechny zkušenosti z předchozích projektů – od udržitelných technologií přes tvorbu veřejného prostranství až po architekturu. Navíc jde o krásnou lokalitu, kde má většina bytů výhled na Vltavu, takže jsme na projekt právem hrdí. To, co se tam odehrává zejména v oblasti modrozelené infrastruktury, je skutečně příkladné. Velký projekt Habitat máme také v Praze 10 v Malešicích, kde v rámci multifázového developmentu vznikne celkem zhruba tisíc bytů. Stavbu jsme zahájili letos v dubnu a čeká nás tvorba úplně nové čtvrti na místě dnešní průmyslové zóny. U první etapy máme vyprodané tři čtvrtiny bytů, takže už chystáme do prodeje další etapu. Tu našim klientům nabídneme v příštím roce a zároveň zahájíme její výstavbu.
To je počtem bytů opravdu velký projekt. Vy jste mluvil o celé nové čtvrti. Je to ten typ projektu, jenž je pro Skanska typický?
Je to přesně ten typ developmentu, který nás baví, tedy ryzí práce s územím, kdy vstupujete do lokality a úplně změníte její funkci a postupně z ní uděláte obytnou čtvrť, díky čemuž se pozvedne i kvalita okolí. Multifázové projekty na brownfieldech, kde vzniká něco zcela nového, jsou typem práce, na kterou jsme nastaveni. Nám nejde o to postavit jeden dům a odejít. Chceme vytvářet skutečný kus města – včetně veřejných prostranství, infrastruktury i celkového prostředí, ve kterém budou lidé žít. Development je krásný právě tím, že je to komplexní disciplína.
Co je na tak velkých projektech nejnáročnější?
Nejde jen o budovy, ale především o lidi, kteří tam jednou budou žít – a to je na tom to hezké i nejtěžší. Když se rozhodnete koupit určité území, musíte přemýšlet minimálně deset let dopředu. První byty předáte až za dekádu, takže už dnes musíte odhadovat, jaké budou potřeby a očekávání budoucích klientů. To je náročné, ale zároveň to otevírá obrovský prostor pro kreativitu. A právě tahle kreativita, ta možnost promýšlet celé čtvrti, často přebíjí všechen marast, který development provází – složitý povolovací proces, nekonečné dohady a jednání s desítkami subjektů, které do projektu vstupují – někdy i neoprávněně. Přesto to stojí za to, protože výsledkem je nová část města. 
Zkrátka vám stojí za to si tím vším projít.
Stojí. Každá firma samozřejmě funguje i proto, aby dosahovala zisku. To je neodmyslitelné – stejně jako člověk potřebuje k životu kyslík, firma potřebuje zisk. Bez něj nemůže dělat to, co dělá, a logicky ani investovat do věcí navíc: do udržitelnosti, kvalitního designu, moderních technologií nebo způsobu výstavby. Ale právě ta komplexita je na developmentu úžasná. Náš produkt je něco, co každý člověk skutečně potřebuje. Když ráno jedete do práce, můžete si vybrat, jak a čím pojedete. Můžete si vybrat, kde budete pracovat. Ale bez ohledu na věk nebo životní styl všichni večer chceme jediné – vrátit se domů. V klidu se vyspat, trávit čas se svými blízkými, cítit se bezpečně. A to je důvod, proč má naše práce obrovský sociální přesah. Tvoříme prostředí, které zásadně ovlivňuje
kvalitu života lidí.
Ještě jeden projekt by mě zajímal, a to ten v Radlicích. Vy tam totiž stavíte ze dřeva, což na českém rezidenčním trhu není vůbec obvyklé.
Je to tak, jde o náš velmi specifický projekt DOK Radlice, jehož součástí je i budova, které říkáme Dřevák. Bude to největší dřevěná bytová stavba v Česku. Touto cestou jsme se vydali proto, že dlouhodobě vnímáme, že používání konvenčních materiálů, jako je beton, cihla nebo ocel, je energeticky velmi náročné a do budoucna neudržitelné. Zároveň ale musím dodat, že je skvělé, že si to i výrobci těchto materiálů uvědomují a pracují na snižování energetické náročnosti jejich výroby. Beton, cihla i ocel budou podle nás i nadále nedílnou součástí výstavby. My jsme si ale řekli, že chceme vyzkoušet také dřevo. Zjistit, co to obnáší, jaké jsou dopady do procesu výstavby i do samotného užívání takového objektu. A také jak reálně ovlivňuje uhlíkovou stopu. Chtěli jsme to objektivně prozkoumat. Tak vznikla rezidence Dřevák – designově krásná budova navržená architektem Jakubem Ciglerem, který se projektu opravdu poctivě věnoval. Jsme pyšní na to, co tam vznikne.
Už máte nějaké první závěry?
My tu lokalitu používáme jako takovou ‚laboratoř‘. Ve stejném čase a na stejném místě budeme stavět dřevěný dům a hned vedle něj další dva objekty klasickou konvenční výstavbou. Budeme porovnávat plusy i minusy obou přístupů. To, co můžu říct už teď, je, že dřevěný dům zatím neumíme postavit levněji. I přesto jsme si řekli, že to chceme zkusit. Stavíme od června letošního roku a aktuálně jsme jak u konvenčně stavěné části, tak u dřevostavby na více než šedesátiprocentní vyprodanosti. Prodáváme tedy v obou objektech stejným tempem, což je pro nás velmi hezký a povzbudivý feedback.
Ve vašich projektech se kromě dřeva často objevují různá další ekologická řešení, jako je využívání šedé nebo dešťové vody, fotovoltaika a podobně. Je to něco, co máte naučené od mateřského koncernu se sídlem ve Švédsku?
Skanska jako skandinávská firma tato témata podporuje, ale nijak nám nediktuje, co máme dělat. Všechna udržitelná řešení, která jsou pro nás typická, vznikají tady v Česku — odspodu, přímo od projektových týmů. Ať už jde o dřevo, šedou vodu, kvalitní veřejná prostranství, hospodárné nakládání s vodou, nebo fotovoltaiku. Je skvělé, že naši lidé mají chuť tato řešení hledat a implementovat, a zároveň máme plnou podporu vedení firmy. Snažíme se přinášet taková opatření, která dávají smysl a skutečně fungují. Protože udržitelnost není jen o ekologických prvcích — musí to být komplex, který je udržitelný i ekonomicky.
Rád bych se ještě vrátil k dřevostavbám. Posunuli jsme se už dál ve smyslu norem a pravidel? Donedávna se ze dřeva stavět téměř nedalo.
Je to tak. Ještě zhruba před dvěma lety jste podle norem mohl postavit dřevěný bytový dům maximálně do výšky dvanácti metrů, tedy zhruba čtyři podlaží. Díky tlaku Platformy pro udržitelné stavebnictví ze dřeva a spolupráci s ministerstvem průmyslu a obchodu se ale podařilo připravit novou normativní základnu, která se inspirovala v zahraničí – tam běžně vznikají i výškové dřevěné stavby a funguje to bez problémů. Dnes máme normu, která umožňuje za určitých podmínek výstavbu dřevěných bytových domů až do výšky 22,5 metru. A to je pro Prahu zásadní. Když kupujete pozemek ve městě, kde jsou ceny extrémně vysoké, ekonomicky se vám nikdy nevyplatí stavět dřevostavbu, pokud se můžete dostat jen na čtyři podlaží. Ale v momentě, kdy se bavíme o sedmi nebo osmi patrech, je to úplně jiná ekonomika.
Říkal jste, že zelená řešení vycházejí od projektových týmů. Chtějí je i klienti? Pozorujete, že se o ně víc zajímají?
Zákazníci jsou stále náročnější. Pořád samozřejmě hraje prim lokalita a cena, ale do nástupu energetické krize většinu lidí příliš nezajímalo, kolik platí za elektřinu, plyn nebo vodu — brali to jako samozřejmou položku ve svých výdajích. S krizí se to změnilo. Lidé začali hospodárnost mnohem víc řešit a ten zájem jim zůstal. Dnes je pro ně atraktivní, když je byt úsporný a jeho provozní náklady jsou dlouhodobě nízké.
Připravil: Martin Bajtler, Foto: Anna Kovačič
