Ceny nemovitostí v Česku jsou vyšroubované na maximum.
V hlavním městě již letos dokonce překročily symbolickou hranici 100 tisíc korun za metr čtvereční. Na standardní pražský byt o velikosti šedesát metrů čtverečních tak dnes člověk potřebuje v průměru 12,4 ročního platu.
Podle realitních makléřů jsou dnes v Česku byty nejhůře dostupné v rámci celé Evropy. Ne proto, že by snad byly nejdražší. Částky, které se platí za nemovitosti v západních metropolích, jako je Londýn, Paříž či Mnichov, jsou ještě řádově vyšší. Problém zůstává jinde. Za cenami tuzemských nemovitostí totiž pokulhávají české platy. To je důvod, proč si stále méně lidí dnes může vlastní bydlení dovolit a musí volit pronájem. A tato situace nahrává investorům.
Těch v posledních letech výrazně přibylo. Někteří developeři dnes uvádí, že až třetinu bytů ve svých projektech prodávají lidem, kteří na místě nechtějí bydlet, ale nemovitost kupují jako investici za účelem jejího zhodnocení. Enormní zájem o „investiční byty“ zapříčinily před několika lety rekordně levné hypotéky. Ty obecně vyvolaly na realitním trhu nákupní horečku. Díky úrokům pod dvě procenta ale počet kupců rychle převýšil množství nemovitostí, které jsou na prodej. A právě to byla ta hlavní příčina, proč začaly jít ceny prudce nahoru. A to takovým tempem, že lidé, kteří si před pěti lety pořídili byt v Praze, by ho dnes s velkou pravděpodobností prodali o stovky tisíc až miliony korun dráž. Kdo tehdy kupoval byt na spekulaci – tedy za účelem levně koupit a draze prodat – trefil se do nejlepšího možného období.
„Současná situace už ale spekulativním nákupům příliš nakloněna není. Spíše nahrává dlouhodobým investicím,“ radí partner poradenské společnosti KPMG Pavel Kliment, který se problematice realitního trhu věnuje. Ceny nemovitostí se podle něj stabilizují.
Přestože odborníci na realitní trh neočekávají, že by se v následujících letech opakoval prudký růst cen z posledních let, z dlouhodobého hlediska hodnota tuzemských nemovitostí poroste i nadále. „Podíváme-li se na vývoj cen v západních zemích během posledních čtyřiceti let, tak i přes fluktuace mluvíme z dlouhodobého hlediska o růstu. Nutno dodat, že Praha ani ostatní česká města stále nedosahují cenové úrovně německých měst,“ říká Kliment.
Podle něj se dnes více než kdy jindy vyplatí zaměřit se na kvalitní lokalitu, najít si dobré nájemníky a nemovitost si pořídit jako dlouhodobou investici. „Růst nájemného následuje růst cen bytů s určitým zpožděním. Myslím, že v aktuální situaci, kdy se vlastnictví bytu zejména v Praze stává nedostupným pro velkou část populace, se tlak na nájemní trh bude zvyšovat. Lze tedy očekávat, že nájemné poroste i v době, kdy se růst cen bytů stabilizuje,“ vysvětluje Kliment.
Pražský realitní trh je podle realitních makléřů pro investory sázkou na jistotu. Na rozdíl od ostatních českých měst není závislý jen na domácích obyvatelích, a pokud se byt nachází v dobré lokalitě – zpravidla v širším centru metropole –, jeho cena nemusí výrazně klesnout ani v případě příchodu krize. V hlavním městě se navíc již několik let nedaří stavět tolik bytů, kolik by bylo potřeba. Že by měla přijít nouze o nájemníky, tak nehrozí.
Hlavní překážku pro koupi investičního bytu dnes v Praze představuje cena. Pokud chce totiž kupec byt v dobré lokalitě, musí počítat s investicí od čtyř milionů korun výše. A to může odradit ty, kteří nemají dostatek vlastního kapitálu.
Řešením je pak sázka na méně atraktivní lokalitu či zkusit nemovitost pořídit v jiném městě. Po Praze představuje největší jistotu Brno a následují univerzitní města jako Plzeň, Ostrava či Hradec Králové, kde je díky vysokoškolákům dostatek zájemců o pronájem.
Čím dál však jde kupec od hlavního města, tím víc by měl nákup zvažovat. Podle realitních makléřů na investičních bytech vůbec nejvíce tratí kupci, kteří nemovitost koupí na nevhodném místě. „Může se to stát například ve chvíli, kdy je lokalita závislá na jednom zaměstnavateli, který následně svoji činnost výrazně omezí nebo ukončí. Podobně může komplikace nastat na místě, které je závislé na jednom odvětví, jež začne být z jakéhokoliv důvodu dlouhodobě na ústupu,“ vysvětluje spolumajitel realitní kanceláře Re/Max Center Daniel Kotula.
Pokud chce mít kupec co největší jistotu, že si jeho nemovitost udrží svou cenu, musí se podle makléřů řídit několika pravidly. Obecně platí, že vyšší hodnotu mají byty v novostavbách a cihlových domech. Vliv na cenu má také výhled, okolí domu, klid a obchody v docházkové vzdálenosti. Když začnou jít ceny na realitním trhu dolů, obecně na hodnotě méně ztrácí ty byty, které mají okna orientovaná na jih, terasu a balkon. Dražší jsou bytové domy s nižším počtem pater, které disponují sklepem nebo parkovacím místem. Zcela klíčovou roli hrají také měsíční poplatky, které následně musí nájemce platit.
Vhodné pro investici však mohou být i byty v panelových domech. A to pro investory, kteří plánují vydělávat na pronájmu. Jejich pořizovací cena je v porovnání s těmi v cihlových domech až poloviční, nájemné ale zpravidla dosahuje okolo 75 procent průměru. To znamená, že investice do panelového bytu se vrátí o poznání rychleji.
Obecně nejvhodnějšími byty na investici jsou ty menší, zpravidla garsonky či 2+kk zhruba o 45 metrech čtverečních. Právě o tyto byty je ale dnes v Praze kvůli vysokému zájmu největší nouze. Někteří developeři se proto rozhodli více se soustředit na menší dispozice a začali stavět své projekty na míru investorům. Příkladem je největší rezidenční developer Central Group. „Zájem o investiční byty roste ruku v ruce se zvyšujícími se nájmy. Velká poptávka nás vedla k tomu, že jsme se pustili do projektů speciálně k tomuto účelu,“ potvrzuje výkonná ředitelka společnosti Michaela Tomášková.
Jedním z důvodů, proč mezi Čechy v posledních letech výrazně vzrostl zájem o investiční byty, je boom služeb typu Airbnb či Booking.com, se kterými přišel trend krátkodobých pronájmů. Podle makléřů mohou lidé, kteří svůj byt během měsíce pronajmou hned několika lidem, dosáhnout výrazně vyššího výnosu než v případě klasického dlouhodobého pronájmu. Zatímco s jedním stálým nájemníkem se roční výnos pohybuje v průměru okolo čtyř procent, díky krátkodobému pronajímání bytů může majitel bytu dosáhnout výnosu okolo osmi až dvanácti procent. Klíčem je však vlastnit byt na lukrativní adrese. Počet lidí, kteří přes Airbnb svůj byt pronajímají, v posledních letech výrazně vzrostl a konkurence je vysoká. Podle makléřů navíc představuje riziko také hrozící regulace tohoto byznysu v budoucnu. I město Praha už zvažuje, že krátkodobé pronájmy omezí. To by mohlo představovat pro lidi, kteří tyto služby nabízejí, problém. Především pro ty, kteří splácejí hypotéku a výnos z pronájmu jim dnes jen tak tak pokrývá měsíční splátky.
