COVID-19 vs. komerční nemovitosti: kdo vyjde z pandemie jako vítěz?

Již několik měsíců se komerční nemovitosti ocitají pod tlakem koronaviru. Na počátku roku 2020 bylo sledováno mírné ochlazení trhu a pokles poptávek. A s příchodem března už bylo jasné, že COVID-19 ovlivní i realitní trh. Po počáteční nejistotě a přehodnocování toho, jaký model fungování se za neustále měnících podmínek a omezení vyplatí, se situace postupně stabilizuje. Dnes již můžeme zhodnotit, které segmenty realitního trhu vyšly ze souboje nejlépe.

U komerčních nemovitostí se dopad pandemie projevuje individuálně. Souvisí především se skladbou současných nájemců s přihlédnutím k faktorům, jako jsou stabilita příjmů, obsazenost či odolnost provozu. Komerčním nemovitostem se daří stejně dobře, jako jejich nájemcům. Specialisté z realitně-poradenské společnosti 108 AGENCY shrnuli svůj pohled na dopady „koronakrize“ na jednotlivé segmenty a přichází s odhady dalšího vývoje.

Obchodní centra a rekreační zařízení utrpěla nejvíce

Z komerčních realit byly značně postiženy hotely, především se zaměřením na zahraniční klientelu a obchodní centra, která byla dlouhou dobu uzavřena nebo měla velmi omezený provoz. Budoucí podoba maloobchodního trhu bude tak zřejmě do velké míry ovlivněna přesunem zákazníků do světa e-commerce a online nakupování pravděpodobně v budoucnu ovlivní obsazenost obchodních ploch. Nákupní centra se důsledkem těchto změn mohou změnit na tzv. experience centra, kde se zákazník s produktem seznámí a následně si ho bude moci objednat online s expresním doručením na svou adresu. „Razantní omezení nejvíce zasáhla gastro provozy, které fungovaly ve velmi omezeném režimu se zkrácenou pracovní dobou a celé centrum Prahy, které je závislé na turistickém ruchu. Evidujeme i případy uzavíraní jednotek v obchodních centrech. Nejlépe se dnes daří potravinovým řetězcům, lékárnám, prodejcům lihovin, hobby marketům a prodejcům a servisům sportovního vybavení,“ říká Jana Pavlíčková, leasing konzultant v oddělení retailu 108 AGENCY. „Bude velmi zajímavé sledovat vánoční tržby, od kterých se bude odvíjet budoucí situace – obraty ovlivní životaschopnost firem. Uvidíme, zdali po Vánocích nastane euforie či zklamání a zákazníci dostanou strach z „předválečného stavu“ a budou utrácet méně a to pouze za základní potřeby a služby,“ dodává Jana Pavlíčková.

Trh kancelářských prostor prochází transformací

Kancelářský trh zřejmě nejvíce ovlivnilo zjištění mnoha společností, že jejich zaměstnanci mohou pracovat efektivně i v režimu home office. Postupně tak dochází k optimalizaci využití kancelářských prostor. „Klienti se nechtějí dlouhodobě vázat a i když hledají zázemí, kde mají záměr sídlit dlouhodobě, přeci jen si chtějí zajistit určitou flexibilitu. Momentálně převažují poptávky pronájmu kancelářských prostorů na max. 1-3 roky. Trend práce z domova se osvědčuje stále více společnostem, které se na základě tohoto zjištění, nebo z finančních důvodů, přesouvají do menších prostorů, aby snížili celkové náklady na provoz kanceláře. S tím souvisí i stále narůstající nabídka podnájmů vybavených kanceláří na budovách vysokého standardu, které jsou nájemci mnohdy ochotni poskytnout za výhodných podmínek. Jsme v očekávání, jak se bude situace na trhu v následujícím roce vyvíjet, především co se týče cen pronájmů, které si prozatím stále drží svou hladinu,“ uvádí Štefan Ličartovský, konzultant kancelářského oddělení.

I v moravské metropoli se projevují obdobné tendence jako v Praze. „Mimo poměrně množící se požadavky na kratší dobu nájmu jsme se setkali i s případem, kdy klient vůbec zvažuje budoucí fungování pobočky společnosti a jednou z možných cest je i využití práce formou home office za současného zmenšení pronajímaných prostor nebo stěhování do coworkingových center. Na trhu administrativních nemovitostí je aktuálně znát atmosféra vyčkávání. Důsledkem je odkládání některých strategických rozhodnutí, tendence renegociovat stávající nájemní podmínky raději než uzavírat nové smlouvy a jistá větší míra opatrnosti v obchodních rozhodnutích. Očekáváme, že uvedený trend potrvá do doby ustálení situace z ekonomického i politického hlediska. Lze očekávat, že na tento opatrný přístup ze strany nájemců bude reagovat i cenová hladina nájemného, nicméně k tomuto zatím nedošlo a pokles nájemného kancelářských prostor zatím nesledujeme,“ komentuje Lenka Grycová, office konzultant pro regiony Brno a Ostrava.

Průmyslové nemovitosti jako vítěz

V případě průmyslového a logistického trhu je rozdílný stav mezi nemovitostmi sloužícími pro výrobu a logistiku. V případě logistiky vedla situace k nárůstu poptávky způsobené rozvojem e-commerce. Ani tady ovšem neplatí rozvoj plošně. Provoz e-shopů, zásobujících například kadeřnictví či restaurace a provozovny, se zastavil. U výrobních nemovitostí hraje důležitou roli výrobní program. „Průmyslový segment postihla koronavirová krize nejméně. Byl očekáván mnohem větší útlum, kterému ale nakonec nic nenasvědčuje. V Německu probíhá fenomenální boom na trhu průmyslových nemovitostí a i německá ekonomika skvěle funguje. Česká republika je navázána v rámci našeho průmyslu na německý trh a nečekáme tedy výrazné oslabení,“ říká Jakub Holec, zakladatel a CEO 108 AGENCY. Důkazem toho je i největší nájemní transakce uskutečněná v tomto roce. Společnost Loxxess, poskytovatel logistických služeb pro dm-drogerie markt GmbH, podepsala smlouvu na novou halu v Boru u Tachova o rozloze 68.000 m2, která bude sloužit jako hlavní distribuční centrum retailového zákazníka. Zároveň společnost Loxxess prodloužila pronájem ve stávajících 35.000 m2. „Díky tomu, že průmyslový segment v Německu a západní Evropě funguje, neočekáváme znatelné zpomalení ani v rámci Česka. Greenfieldové pozemky v Praze jsou zcela zaplněny a možnost nové výstavby je prakticky nulová. Zde stále narážíme na problémy spolupráce s municipalitami. Nepředpokládáme tak pokles nájemného, nýbrž jeho stagnaci nebo mírný růst,“ říká Jakub Holec a odhaduje, „v České republice je stále prostor pro obrovská distribuční centra, další Amazon v Česku bude.“

Otevírají se nové investiční příležitosti

Poptávka po průmyslových nemovitostech stále roste. V hledáčku investorů se objevují především skladovací haly a významnou roli hraje městská logistika. Tyto segmenty drží úroveň trhu a otevírají nové investiční příležitosti. Zásluhou rozvoje e-commerce a navazující parcel logistiky se poptávka přesunula na nemovitosti, které obsluhují tyto rostoucí segmenty. Proto je nyní zvýšená potřeba umisťovat tyto služby v požadované kvantitě a kvalitě do dobře dostupných lokalit a komerční prostory ve sledovaném období získaly na významu i z pohledu investičních subjektů. Tento jev přinesl pozitivní myšlenky a nenaplnil obavy z hroucení trhu a snižování hodnoty komerčních nemovitostí. „Díky popsanému efektu evidujeme jako specialisté na průmyslové nemovitosti poptávky i od fondů, které se v minulých obdobích primárně zaměřovali na office, retail nebo hotelové transakce,“ komentuje situaci Darek Vodehnal, senior associate investičního oddělení 108 AGENCY a dodává, „očekávání investorů se nyní výrazněji rozcházejí s očekáváním vlastníků. Kupující díky současné situaci chtějí nižší cenu, zatímco prodávající mají díky stabilitě segmentu představu o ceně vyšší než v minulosti. Předpokládáme ale, že se situace v Q2 – Q3 2021 vrátí k normálu, dojde k větší pružnosti realizování transakci a výnosová očekávání prodávajících i kupujících zůstanou nezměněna.“ Realitní zprostředkovatelé mají náročnější práci v podobě hledání kompromisu mezi nabídkou a poptávkou a dochází tak k delšímu procesu finalizace obchodní transakce. Je tedy třeba sledovat vývoj situace v delším období, která ukáže nové tendence a nabídne prostor pro další analýzu trhu.

Konečné změny na poli komerčních nemovitostí po COVIDu lze jen odhadovat. V sektoru kancelářských a retailových nemovitostí stále panuje nejistota a bude zajímavé sledovat jejich vývoj, neboť tyto dvě oblasti budou čelit největším výzvám. Zatímco průmyslové nemovitosti lze obecně považovat za nejstabilnější segment, který je vůči koronavirové krizi odolný. V investičním segmentu se projevuje změna směru zájmu, kdy investoři hledají především skladovací haly v dosahu měst, a objevují se tak nové investiční příležitosti.