Před dvaceti lety opustila podnikatelka Lena Hronková svou kariéru trenérky krasobruslení a čistým toeloopem skočila do velice specifického realitního odvětví, kterým je prodej chateau a zámečků. Po dvou dekádách v oboru patří její společnost Praga 1 mezi nejsilnější hráče na českém trhu a chystá se expandovat do zahraničí.
Jaký je příběh za vznikem společnosti Praga 1?
Upřímně? Velice banální. Víte, jak se říká, že člověk k něčemu přijde jako slepý k houslím? Tak přesně to se stalo i nám. Můj manžel měl consultingovou firmu a po rozpadu Sovětského svazu začal pracovat se zeměmi bývalého satelitu. Nabízel jim pomoc s restrukturalizací nejrůznějších společností, ale jejich majitelé o to příliš nestáli. Více je zajímali zámky, jichž máme v Česku požehnaně. Když dostal asi desátou poptávku, řekli jsme si, že na tom něco bude, a začali jsme hledat objekty, které by se daly koupit. Jakmile jsme oslovili prvního majitele, byla ruka v rukávě, a po dvaceti letech fungování společnosti jsme si potvrdili pozici nejsilnějšího hráče prodávajícího historické objekty na českém trhu.
Kolik zámků jste za těch dvacet let prodali?
Jedenáct.
Jedenáct zámků stačí k tomu, abyste byli hráčem číslo jedna?
Realitní trh je sice velice dynamický, ale u prodeje zámků to neplatí. Historický objekt prodáte v rozmezí jednoho roku až deseti let. Jedná se o dlouhodobou práci, která nám jde, a v rámci konkurence za sebou máme nejvíce uskutečněných prodejů.
Pandemie covidu a s ní související restrikce s realitním trhem hodně zamíchaly. Lidé ve velkém kupovali chaty, chalupy i zahrady, aby se mohli bez roušky nadechnout čerstvého vzduchu. Zaznamenali jste zvýšený zájem o nabízené nemovitosti také vy?
Ano, lidé si najednou uvědomili, jak důležitý je pro ně životní prostor. Ze dne na den nám bylo zakázáno opustit vlastní město, bez roušky na ústech jsme nesměli ani vyjít ze dveří a o dovolené jsme si mohli nechat jen zdát. Movití lidé tedy přenastavili své myšlení a začali toužit po velkém privátním prostranství, v němž by se mohli pohybovat bez omezení, což takový osmihektarový zámecký park splňuje (smích). Proto vás možná nepřekvapí, že jsme během pandemie prodali hned čtyři zámky.
Disponují všechny objekty ve vaší nabídce takto rozsáhlými pozemky?
Bohužel ne všechny. Když se zámky po revoluci dostaly zpět do rukou restituentů, mnoho z nich se v první řadě zbavilo okolních pozemků. Některé z nich jsou tedy na prodej jen s úzkým pásem země kolem dokola, což je dnes spíše na škodu. Většina kupujících touží především po soukromí a zámek, jehož park je veřejný a procházejí se jím desítky lidí denně, jejich představu o soukromí pochopitelně nesplňuje.
Jsou takové nemovitosti vůbec prodejné?
To dost závisí na tom, komu okolní pozemky patří. Pokud je od majitelů získala obec, může kupující slyšet na to, že ušetří poměrně velké peníze za jejich údržbu. Pokud je ale park v rukou soukromníka, může to způsobovat značné potíže.
Už jste něco takového zažila?
Ano. Jeden takový zámek máme v nabídce a bohužel není dodnes prodán.
Přesto všechno se říká, že si každé zboží svého kupce najde. Platí to i ve vašem oboru?
Záleží na tom, jak rozumní jsou majitelé zámku a jakou nastaví cenu. Pochopitelně chtějí prodat svou nemovitost co nejvýhodněji, a proto velice často tvrdí, že prodávají unikát, což ale nemusí být pravda. Téměř v každé české obci najdete nějaký zámeček a o žádný jedinečný skvost se nejedná. Když se tedy majitel umoudří a jde s cenou dolů, většinou se kupec objeví. Je ale pravda, že máme v nabídce třeba zámek Krukanice, u něhož se bohužel může stát, že se žádný kupec nenajde.
Jak to?
Zámek Krukanice je sice velice zajímavý a i levný – máme ho v nabídce za pět a půl milionu korun – ale je v katastrofálním stavu. Největším problémem je u něj asi to, že je obklopen hospodářskými staveními, která jsou také památkově chráněná, což případnou rekonstrukci výrazně prodražuje. S nejrůznějšími zájemci už jsme tam byli asi šedesátkrát. Když si pak ale od statiků a stavařů vyslechnou, že k jeho záchraně budou potřebovat více než sto deset milionů korun, o koupi zájem nemají. Proto se bohužel obávám, že je tento barokní skvost odsouzen k zániku.
Takže se u nás skutečně dají pořídit zámky za cenu pražského bytu, jak se leckdy tvrdí?
Na tuhle formulaci už jsem trochu alergická, ale ano, můžete si v Česku pořídit zámek za cenu bytu. Bude to ovšem totální ruina a vyžádá si řádově vyšší desítky milionů korun jako investici do rekonstrukce, aby byl objekt využitelný. Například zámek Krasonice jsme prodali za pět a půl milionu korun, ale noví majitelé už do něj investovali desítky milionů a zdaleka nejsou u konce projektu. Dalším zářným příkladem je pan Ondráček, který sice získal zámek Peruc za pouhých 16 milionů korun, ale dalších sto padesát do něj musel investovat (zámek Peruc je ostře sledovaným projektem, který se brzy uvede jako nový high-end hotel, pozn. red.). Naštěstí už měl jako majitel zámku Dětenice s podobnou rekonstrukcí zkušenosti. Proto mu i přes komplikace s památkáři, s nimiž jsou vždycky největší potíže, zabral návrat budovy k její původní kráse jen čtyři roky. 
Máte v nabídce také objekty, které žádnou rekonstrukci nevyžadují?
Samozřejmě. Aktuálně nabízíme například zámek Luka nad Jihlavou s osmnáctihektarovým pozemkem. Je krásně zrekonstruovaný i vybavený, čemuž odpovídá také jeho cena, tedy dvě stě milionů korun. Kdyby byl zalistován bez mobiliáře, stál by polovinu. V Krásné Lípě, která se nachází jen pár kilometrů od Děčína, zase nabízíme historickou továrníkovu vilu, jíž nikdo neřekne jinak než zámeček. Je ve vynikajícím stavu a není o moc levnější.
Zastupuje vaše společnost spíš prodávající, tedy majitele nemovitostí, nebo kupující, jimž aktivně zámky vyhledáváte?
Staráme se o obě strany procesu, je to vyvážené.
Není to kontraproduktivní? Obě strany přece chtějí nejvýhodnější nabídku.
To chtějí, a na nás je nastavit cenu tak, aby ve finále vyhovovala všem. Prodávající si musí uvědomit, že hledáme člověka, který disponuje cashem, protože na pořízení zámku nebo jeho případnou rekonstrukci žádný úvěr nedostanete. Samozřejmě existují nějaké kličky a nejrůznější dotace, které vám ale pokryjí jen nezbytné minimum investice. Proto hledáme solventní kupce, kterých není zase tolik.
Nejste jedinou firmou na trhu, která se na prodej historických objektů specializuje. Uzavíráte s prodávajícími smlouvy o exkluzivním zastoupení?
Smlouvy o exkluzivním zastoupení jsou v našem oboru skutečně výjimečné. Každý chce prodat svou nemovitost za co nejvyšší možnou cenu a pochopitelně také co možná nejrychleji, což znamená, že ji nechá zalistovat do nabídky také našim konkurentům. Na nás pak je, abychom objekt prodali dříve než oni.
Kromě historických objektů ale na svých stránkách nabízíte také vily nebo apartmány v zahraničí. U těch dominuje především jedna oblast ve Španělsku. Proč zrovna La Manga? Jedná se o vaši srdeční záležitost?
Původní profesí jsem krasobruslařka. V Kazachstánu, odkud pocházím, jsem se stala mistryní. Na ledu jsem byla jako doma už od svých pěti let a jakožto vrcholová sportovkyně mám problém se zády a koleny, protože dopady na led jsou opravdu tvrdé. Jednou mi kamarádka řekla, ať s ní jedu právě do La Mangy, která je výjimečná tím, že nabízí na jedné straně otevřené moře a z druhé strany ji obklopuje takzvané Mar Menor neboli malé moře mající účinky jako moře Mrtvé. Řekla bych, že je snad ještě lepší, a vždy, když se odtamtud vrátím, mě rok nic nebolí. Když tam se mnou vyrazil manžel, toto místo si zamiloval stejně jako já a upřímně nás překvapily ceny tamních nemovitostí. Sami pro sebe jsme si koupili téměř devadesátimetrový byt lokalizovaný jen sto dvacet metrů od Mar Menor za 113 000 eur – vážně. Ke kupní ceně se samozřejmě musí připočíst ještě poplatky za notáře a osmiprocentní daň, ale i tak jsou zdejší nemovitosti extrémně výhodné. Dnes proto nabízíme příležitosti k realitním akvizicím také tam.
Nemáte strach, že lidé přestanou nakupovat české zámky a přesunou své investice do Španělska?
Toho se skutečně nebojím. Španělsko samozřejmě nabízí spoustu výhod – majitelé tamních zámků třeba výrazně ušetří na energiích, protože nemusejí objekt vytápět jako u nás, což je po zdražení energií nesporné plus. Nevýhodou je tam ovšem dědická daň. U nás je nulová, ale v zemích, jako je Španělsko, Francie nebo Itálie, činí 45 %. Spousta lidí si myslí, jak je výhodné kupovat zámky nebo chateau v zahraničí, ale například ve Francii se až při podpisu smlouvy dozvíte, jaké povinnosti na vás s koupí zámečku spadají. Někdy je koupě podmíněna například správou silnic v dané obci, což u nás nikoho nenapadne, protože se o tyto věci stará stát.
Co vám vaše krasobruslařská kariéra a dril kolem ní daly do podnikání?
Jsem soutěživá a ráda vyhrávám. Proto se snažím být neustále první, a to nejen ve sportu, ale především v pracovním životě. Je pro mě důležité být vždy o krok napřed před konkurencí, a když se mi podaří prodat zámek, který nabízel někdo další, je to pro mě stejné zadostiučinění, jako kdybych stála na stupních vítězů s medailí na krku.
Připravila: Veronika Cais, Foto: David Markovič
