Generální ředitel investiční skupiny Cimex Miroslav Kosnar je zvyklý plánovat a realizovat ambiciózní projekty. Nyní se ale jeho pozornost soustředí na jeden z nejvýznamnějších v jeho kariéře – přeměnu bývalého kláštera svatého Gabriela v centru Prahy na jeden z nejluxusnějších hotelů Česka. Kdy tady umělce vystřídají hoteloví hosté a kolik to všechno bude stát?
Klášter svatého Gabriela, někdejší sídlo České pošty a ještě předtím sakrální domov s datem založení 1891, se po letech chátrání čím díl výrazněji vrací do života. Za jeho proměnou v kulturní a umělecký prostor světového formátu stojí investiční skupina Cimex. Společnost založená Janou Sobotovou a Petrem Lukešem totiž rozlehlý komplex už více než čtyři roky vlastní. „Když jsem do Gabriela přišel poprvé, okamžitě jsem zabloudil,“ přiznává s úsměvem Miroslav Kosnar, generální ředitel Cimex Group.
Kosnar si rád čistí hlavu na dálkových trecích, při nichž si vše hmotné, co skutečně potřebuje k životu, nese na zádech a kde hory sahají až k nebi a k němu naopak nedosáhne mobilní signál. Zatímco ve vrstevnicích hornatých svahů se orientuje tak nějak přirozeně, ve spleti chodeb vedoucích do vznešených sálů svatého Gabriela, kde světlo a vůbec celá atmosféra jako by stále odkazovaly na původní sakrální účely, se to chvíli musel učit. Rajská zahrada, Sloupový sál, Klenbový sál, Lustrový sál, knihovna… Labyrint důmyslně vystavěných chodeb a komnat působí magicky, také však značně nepřehledně, alespoň pro člověka, který interiér Gabriela Loci nezná. „Členitý prostor ztěžuje orientaci, a navíc ani tady – stejně jako v horách – není na spoustě míst signál. Z legrace návštěvníkům říkáme, ať se tady moc nepotulují, že kosti vymetáme až na jaře,“ směje se Kosnar.
V budoucnu by se naopak v objektu, který Cimex koupil od České pošty za 353 milionů korun, návštěvníci ‚potulovat‘ měli. A měli by se rovněž velmi lehce orientovat, aby bez nesnází našli cestu do svého pokoje, wellness, restaurace, baru, případně do kongresového sálu. Z řeholního domu, který benediktinští mniši nechali postavit ve specifickém beuronském stylu, aby sloužil jako zázemí pro výchovu dívek ze šlechtických a zámožných rodin, má totiž vzniknout pětihvězdičkový hotel s kapacitou 170 pokojů. „Kromě luxusního hotelu by měl projekt revitalizace areálu zahrnovat také novostavbu několika desítek servisovaných apartmánů a bytů,“ doplňuje Kosnar.
V jaké je projekt fázi?
V tuto chvíli jsme těsně před vydáním územního rozhodnutí. Následně musíme začít připravovat dokumentaci pro stavební povolení a vést další debaty o rekonstrukci budovy. Tyto debaty musí být ke všemu zasazeny do rámce ekonomických změn – zvyšují se nám vstupní náklady, ale zároveň se také mění parametry, s jakým výkonem jsme schopni hotel provozovat.
Kdy začne samotná rekonstrukce?
S nadsázkou vyřčená odpověď zní, že za tři roky.
Proč s nadsázkou?
Protože to říkáme už od roku 2020, kdy nám Gabriel Loci patří.
Kupovali jste ho za covidu – zkomplikovala pandemie nějakým způsobem transakci?
Pandemie samozřejmě našim plánům nepomohla, na druhou stranu jsme díky tehdejší situaci získali určitý časový prostor na to, abychom dali klášter do pucu.
V jakém stavu jste areál obdrželi?
Po předchozím majiteli tady byl nepořádek a zmatek. Dali jsme ale poměrně rychle areál do stavu, který už je vhodný k provozu, a tedy také k pronájmům. Pronájmy – ať už stálé, nebo jednorázové na kulturní a další akce, jichž se zde koná opravdu dost –, jsou v současnosti slušným zdrojem příjmů. Gabriel není z principu zachovalý objekt, technicky dožil, což odpovídá tomu, že Česká pošta odsud postupně odešla a poslední dva roky před naším příchodem to tady bylo úplně prázdné. To se na celkovém stavu nutně muselo podepsat, protože nebyla prováděna žádná údržba, střechou zatékalo dovnitř, chyběly okapy…
To už je vyřešené?
Za dobu, co je Gabriel náš, jsme zprovoznili, co šlo. Pobyt zde je pořád svým způsobem punk, k úplnému komfortu to má daleko, ale podívejte se kolem, rozhlédněte se – lehký diskomfort je vyvážen unikátností místa. Gabriel Loci nabízí jedinečný zážitek komukoliv, kdo sem přijde, a po nějakou časově omezenou dobu to takhle může fungovat a lidé to ocení. 
A teď už tedy konečně platí ty tři roky, o nichž mluvíte od roku 2020? Za tři roky se začne s předěláváním Gabriela na hotel?
Říkáme to od roku 2020, avšak různé vnější okolnosti náš záměr zatím stále brzdí, ať už jsou to debaty s památkáři, nebo například čekání na dokumenty ohledně územního rozhodnutí. I nyní tak platí, že s rekonstrukcí začneme zhruba za tři roky, možná za dva, všichni samozřejmě doufáme v co nejbližší časový horizont.
Kdy se v Gabrielovi budou moci ubytovat první hoteloví hosté?
Je to sice lehce předčasný odhad, ale můžeme pravděpodobně mluvit o letech 2028 až 2029.
O jak velkou půjde investici?
Už dřív jsme mluvili o dvou miliardách a tato suma plus minus v našem rozpočtu zůstává.
Z budoucnosti zpět do minulosti: čím vás někdejší klášter oslovil, že jste se rozhodli ho jako skupina koupit?
Částečně to snad byl i nerozum, ale nějakým způsobem nás tento objekt přitahoval. Je to velký prostor, velký objem hmoty, a když tento objem přepočítáte na peníze, jde o velmi zajímavou cenu v lokalitě, kde nic podobného není. Výjimečnost prostoru, díky němuž nám byl vnuknut název Gabriel Loci, slovní hra na genius loci, tedy duch místa, v sobě rozhodně nese potenciál, který v konečném důsledku celou skupinu posílí. Asi proto jsme se do celého tohohle dobrodružství pustili.
Do jaké míry je to v tento moment výdělečné, či prodělečné dobrodružství? A neberme teď v potaz kupní cenu přesahující 350 milionů korun.
Budeme-li brát výnosy z pronájmů a z různých akcí, které se tady konají, a proti tomu postavíme provozní náklady, jsme v plusu. To je nutnost, nechceme Gabriel Loci dotovat – z objektu máme pochopitelně radost, i to byl motiv, proč jsme ho pořídili, ale tahle radost si na sebe musí vydělat. To se děje díky kombinaci střednědobých pronájmů – jsou tady kanceláře a umělecké ateliéry – a jednorázových pronájmů na různé kulturní akce.
K umělecké tvorbě tohle místo přímo vybízí.
A také se velmi rychle v uměleckých kruzích uchytilo jako něco, co je pro mladé umělce zajímavé a svým způsobem inspirativní. Kreativní lidé zde chtějí tvořit, mít tady ateliér a díky tomu se rychle smíří i s tím, že půjdou s komfortem trošku dolů. Míst, jako je Gabriel, v Praze moc není, spíše jich ubývá. I proto nás hojně vyhledávají také filmaři.
Hledáte Gabriel Loci ve filmech třeba na Netflixu?
Cíleně ne, ale možností, kde budovu ve filmech zahlédnout, je opravdu poměrně dost, ať už jde o produkce Netflixu, jiných zahraničních platforem, nebo i těch českých. Hezky zobrazená byla například Rajská zahrada, náš hlavní sál, v oscarovém snímku Na západní frontě klid. Objekt využily i různé marvelovky, českým štábům se hodila pro detektivky. Je ale jasné, že tak, jak funguje Gabriel Loci teď, do budoucna fungovat nemůže, to by nebylo udržitelné. Je třeba si přiznat, že nynější prostor už zkrátka nevyhovuje dnešním potřebám. Navíc, aby se nám vrátily vložené prostředky včetně vstupní investice – protože jsme bývalý klášter nekupovali za čistě vlastní prostředky, ale i za pomoci bankovního úvěru, který teď splácíme –, muselo by být akcí i pronájmů ještě znatelně víc. A protože máme v rámci skupiny velké zkušenosti s provozováním hotelů, vyšel nám v úvahách o tom, jak s objektem naložit do budoucna, nejlépe hotelový projekt.
Zkušenosti s provozováním hotelů máte, ostatně Cimex Group stojí za sítí hotelů Orea. Ovšem Gabriel Loci bude asi mířit na jinou klientelu, že?
Gabriel Loci určitě nebude pod hlavičkou Orea Hotels, i když samozřejmě know-how získané právě díky Oree hodláme využít. Na Oreu nemůžeme říct křivé slovo, ale distribuce musí být v případě tohoto budoucího projektu dělaná jiným způsobem: takovým, který by přivábil klientelu schopnou zaplatit prémiovou cenu v exkluzivní destinaci. Nyní se ovšem soustředíme na rekonstrukci, která bude technicky náročná – jednodušší by bylo stavět na zelené louce. Všichni ve skupině bereme Gabriel Loci jako srdcovku. 
A jako vlajkovou loď skupiny?
Určitým způsobem ano. Je to velký a podstatný projekt, ale ve hře máme i další. Třeba ty, které se vztahují právě k síti Orea Hotels.
S jejím výkonem jste spokojeni?
Ve všem, co se týká fungování Orea Hotels, jsme se v posledních letech velmi posunuli. Mám na mysli jak vnímání brandu v kontextu trhu, tak například posun kultury v rámci provozování a také růst kvality personálu na všech úrovních. Z Orea Hotels se postupně stal téměř lovebrand pro lidi, kteří chtějí v pracovat v hotelnictví, protože se o naše zaměstnance skutečně staráme. Tento faktor se samozřejmě velmi pozitivně odráží i na dojmech, které si z hotelů odváží návštěvníci. Je logické, že jsme směrem k tomuto cíli investovali poměrně významné peníze, ať už těsně před covidem, během covidu, nebo i po něm. A s investicemi pořád nekončíme, mimo jiné proto, že ještě nemáme všechny hotely v tom stavu, který potřebujeme, byť ve výsledném produktu byl učiněn značný krok dopředu. Zásluhou toho jsme schopni nechat si za nabízenou kvalitu zaplatit odpovídající cenu, což se promítá do výkonu Orea Hotels: ten jsme letos v celém řetězci ve srovnání s rokem 2019 zdvojnásobili.
Zvednutá laťka v hotelech Orea se týká i gastronomie, že? Soudím z osobní zkušenosti z podniku SenSa Bistro v Orea Place Seno na pražském Senovážném náměstí.
Děkuji, i my ze skupiny tam rádi chodíme na jídlo. Je to náš prémiový a velmi hezký produkt, u něhož kvalita odpovídá investicím. A vlastně nejen investicím: právě na příkladu SenSa Bistra lze ukázat, jak ohromně důležitou složkou a naší nezbytnou součástí jsou naši zaměstnanci.
Jak jste ustáli covid, jež byl právě pro hotelnictví tvrdou ranou?
Jsme tady, takže ustáli. Jednoduché to ale samozřejmě nebylo, byť velmi pomohlo, že kromě hotelů vlastníme i další portfolio nemovitostí, kanceláře a rezidence, které nám generuje zisk a podrželo hotelovou divizi. Částečně pomohl i stát a toto složité období je už zaplaťpánbůh za námi.
Nečelíte teď ale dalšímu problému? Poměrně hodně hotelů máte situovaných v lázních, takže se vás nejspíš musel dotknout odliv ruských turistů v důsledku války.
Rozhodně se nás dotkl, ano. Lázeňský business se vůbec za poslední roky výrazně změnil. Mám-li být upřímný, je dnes zásadně jiný než třeba před deseti lety. Zamával s ním covid a pak zmíněná válka na Ukrajině a s ní spojený odchod ruské klientely. Vnímám, že lázeňský segment se aktuálně ocitl v jakémsi businessovém přerodu, a to před nás staví další výzvy.
Jaký smysl vám dává digitalizace hotelnictví? Dovolte ještě jednu osobní zkušenost z pobytu v Orea hotelu v Karlových Varech: ten byl samoobslužný čili bez živé recepce.
U menších projektů může být to, co zmiňujete, úspěšným trendem. U klasických a velkých hotelů je ale v tuhle chvíli nutná recepce. Dá se logicky digitalizovat spousta procesů a my na tom pracujeme, ale hosté by nebyli schopni akceptovat, aby byly hotely tohoto typu bez obsluhy. Nicméně elektronický check-in dopředu, check-out s aplikací na telefonu a další a další věci – spousta toho jde dělat digitálně a my touto cestou pochopitelně jdeme.
S provozem hotelů máte zkušenosti nejen z Česka, ale i z Ameriky, že?
V rámci amerického trhu máme společný projekt s tamní hospitality manažerskou společností Gencom, díky čemuž dostáváme velmi zajímavý vhled na to, jak fungují hotely v USA, jakým způsobem jsou financované, jak jsou provozované, jaké panují v oboru trendy. To nám následně umožňuje dívat se optikou této zkušenosti jinak i na naše nové projekty včetně Gabriela Loci. 
Spolupráce se skupinou Gencom se v Americe týká výhradně hotelnictví?
Společně s Gencomem investujeme do luxusních pětihvězdičkových hotelů ať už přímo ve Spojených státech, nebo na Bermudách, či v Kostarice a v těchto projektech máme vždy svůj podíl. V Americe také vlastníme různé nemovitosti, u nichž je business model celkem jednoduchý: koupíme je, zrekonstruujeme a prodáme.
Jaké rozdíly vidíte mezi fungováním businessu v Americe a Česku?
Pokud zůstanu v hotelové branži, v ní je business v Americe neúměrně větší a daleko agresivnější.
Agresivnější? Dáte mi příklad?
Dejme tomu, že přijde covid. Problémy, které způsobil, řeší v Americe okamžitě všichni vlastníci, zainteresovaní investoři i financující banky. Musí se najít řešení, musí se najít peníze na zalepení děr, které covid nebo nějaká další nepředvídatelná událost způsobila. Vlastníci ztrátu vyrovnají, jinak přijdou v daném projektu o podíl. V Evropě to funguje trošku jinak: banky hledají společně a poněkud zdlouhavě s vlastníkem řešení, stále se něco odkládá, proces se táhne. Nechci říkat, co je dobře a co špatně, ale v Americe je zkrátka všechno rychlejší.
Asi i proto, že je tam méně byrokracie, ne?
Je všeobecně známo, že v tomto ohledu – ať už se to týká stavebního řízení, nebo dalších povolení – je Česko na chvostu i v rámci Evropy. Potýkáme se zde se spoustou překážek, které si bohužel často klademe sami, a jejich překonávání rozhodně neusnadňuje lidem z businessového prostředí život. V tomto se Česko nijak zvlášť neposouvá.
Což můžete coby skupina zodpovědně posoudit, protože Cimex vznikl už v červnu 1990, prakticky půl roku po sametové revoluci.
Za tu dobu jsme svůj business ustálili na třech segmentech, které rozšiřujeme a budujeme: hotely, kanceláře a jejich pronájem a rezidenční developerské projekty. Máme například portfolio starších domů v centru Prahy kde realizujeme rezidenční projekty. Vedle toho kancelářské budovy, kde měníme účel a děláme z nich byty.
A klášter na hotel.
To je velká výzva, na kterou se velmi těšíme.
Připravil: Jan Jílek, Foto: David Markovič
