Skupina nemovitostních fondů ZDR Investments vstoupila na český trh teprve před třemi lety, ale pro své investory generuje stabilní každoroční výnos na úrovni osmi procent. Ryze česká společnost nyní expanduje na Západ.
Pořád je podle partnerů skupiny ZDR Investments možné najít příležitosti pořizovat kvalitní nemovitosti s atraktivním výnosem. „Chceme dál růst v Česku a na Slovensku a expandovat na stabilní trhy Rakouska a Německa,“ zní jejich vize pro blízkou budoucnost.
Jak se zrodila myšlenka nemovitostních fondů ZDR Investments?
Zdeněk Prázdný, zakladatel: Vystudoval jsem právo, ale téměř třicet let podnikám jako developer. V roce 1994 vznikly základy dnešní developerské skupiny TRAXIAL. Stavíme komerční nemovitosti. Od svého založení jsme realizovali třicet sedm projektů v úhrnné hodnotě přesahující 2,7 miliardy korun. Jsme respektovaným partnerem pro významné obchodní řetězce, často potravinářské společnosti, které u nás poptávají další prostory ke své expanzi. Po dokončení jsem projekty prodával velkým investičním skupinám nebo fondům. Chtěl jsem dlouhodobý business model a vsadil na propojení developera a retailového fondu. Se současnými partnery jsem založil skupinu ZDR Investments, a tím se na českém trhu rozběhla unikátní symbióza developera a nemovitostního fondu. Tohle fungování se vzájemně ideálně doplňuje.
Do čeho tedy investujete?
Dušan Moskaliev: Naše fondy jsou zaměřené zejména na investice do retailových nemovitostí na území Česka a Slovenska, v létě jsme vstoupili do Rakouska a míříme do Německa. Do investičních akcií našich fondů nabízíme investování v korunách nebo eurech na dobu neurčitou. Jsme ryze česká společnost. Naše fondy jsou registrované v Česku a mají licence České národní banky. Chceme být maximálně transparentní. Do fondu jsme i my jako zakladatelé investovali nemalé vlastní peníze stejnou formou jako tisíce dalších investorů klientů. Jsou to většinou fyzické osoby. Patří sem ale i investiční fondy, nadace či městské samosprávy, které chtějí své finance dlouhodobě zhodnocovat. Máme spolupráci s renomovanými finančně-poradenskými sítěmi, které náš fond zařazují do portfolií svých klientů.
Co skupina ZDR Investments svým klientům nabízí?
Roman Latuske: V portfoliu máme dva fondy, a to fond pro kvalifikované investory ZDR Investments SICAV a.s. a retailový fond ZDR Investments Public SICAV a.s. Do fondu Public mohou od konce minulého roku investovat i menší střadatelé nebo lidé, kteří se nechtějí svou investicí předem vázat na delší dobu. U našeho fondu pro kvalifikované investory cílíme na roční výnos na úrovni osmi procent, u fondu Public na šest procent. Nemovitostní fond by ve svém investičním portfoliu měl mít investor, který vyhledává příležitost investovat s nadprůměrným výnosem na delší časové období, navíc podloženou reálnou hodnotou nemovitostí.
Stabilní výnos vám vynášejí dlouhodobé nájemní smlouvy, kdo jsou vaši nájemci?
Dušan Moskaliev: V našich retailových centrech máme vždy pečlivě vybraný mix nájemců. Ti se ve všech našich nemovitostech opakují. Základem dobře fungujícího retail parku je často potravinář, dobře se pak doplňuje s obchody se zbožím pro běžnou spotřebu, například pro domácnost či pro domácí zvířata, textil, elektro, lékárny. Našimi nájemci jsou bonitně silné společnosti z německých skupin Rewe a Tengelmann, nizozemské skupiny Ahold a Action, dánský Jysk, nebo síť prodejen Pepco. Máme tam ale i zavedené české řetězce jako Okay elektro, Super ZOO, drogerie Teta nebo hračky Wiki. Všichni tito nájemci mají jednu zásadní věc společnou – nabízí sortiment diskontního typu pro širokou cílovou skupinu, žádné luxusní zboží. V našich nemovitostech máme nově také řetězce Tedi, Action nebo NKD, které aktuálně vstupují na český trh.
Jak se vám podařil takový růst v relativně krátké době?
Radek Hladký: Jako právník s dvacetiletými zkušenostmi z obchodního práva a oblasti retailu podporuji skupinu ZDR svým know-how a zázemím advokátní kanceláře. Je to další naše konkurenční výhoda. Dokážeme potenciály a případná rizika projektů prověřit a rozkrýt v krátkém čase, což nám umožní realizovat transakce dříve než jiným zájemcům. Každý z nás si v průběhu své kariérní dráhy vybudoval velké množství kontaktů, z nichž dnes čerpáme ve prospěch našich nemovitostních fondů. Tak se nám ve většině případů daří akviziční příležitosti získávat z off-market nabídek, z čehož ve finále profitují všichni naši investoři.
Jakým způsobem ovlivnil covid-19 váš byznys?
Roman Latuske: Náš segment, retail parky a maloobchodní jednotky diskontního typu, je odlišný od klasických obchodních center, takzvaných mallů. Jak zmiňuje Dušan, retail parky, které vlastníme, jsou dispozičně odlišné od klasických obchodních center, tudíž nenabízejí společné a uzavřené prostory a například v případě vládních protikoronavirových opatření čtyři pětiny našich nájemců fungovaly díky svému segmentu zboží a služeb bez přerušení provozu. Investiční strategii jsme si definovali při založení skupiny ZDR Investments v roce 2017 a nyní během koronakrize a s ní spojeným poklesem celkové ekonomiky se nám potvrdilo, že tato strategie prošla zkouškou a je krizi odolná.
Podařilo se vám v tomto období nakoupit další nemovitosti?
Roman Latuske: Od července do října letošního roku jsme realizovali pět akvizic. V srpnu jsme dosáhli pro nás další významný milník. Po náročných přípravách jsme realizovali naši první akvizici na území Rakouska. Zakoupili jsme unikátní nemovitost, skladový areál, který slouží jako depozitář rakouského Muzea moderního umění v Salcburku. Tato investice je pro nás zajímavá, i když se vymyká hlavnímu zaměření našeho portfolia. Získali jsme dalšího prvotřídního nájemce, salcburskou spolkovou zemi s nájemní smlouvou na čtyřicet let. To je výrazně pozitivní zpráva hlavně také pro naše zahraniční investory. Daří se nám profilovat skupinu ZDR Investments jako spolehlivého obchodního partnera také na území Rakouska. Zároveň jsme touto akvizicí překročili hranici tří miliard korun hodnoty nemovitostí v našem portfoliu.
V čem dalším kromě stabilních výnosů mezi fondy vynikáte?
Dušan Moskaliev: Stabilita se v naší branži určuje především kvalitou a délkou nájemních smluv. Mezi nemovitostními fondy je vedle výnosu důležitým kritériem dlouhodobé perspektivy hodnota WAULT, což je průměrná zůstatková doba aktuálně uzavřených nájemních smluv v portfoliu. WAULT našeho fondu kvalifikovaných investorů je aktuálně 8,5 roku a je s odstupem nejdelší na českém trhu. Jsme také výjimeční tím, že o své nemovitosti pečujeme vlastním Facility Managementem. Tím máme rychlou zpětnou vazbu ze všech našich lokalit a přímý vztah k našim nájemcům.
Jaké jsou vaše plány dalšího rozvoje?
Radek Hladký: Do konce letošního roku plánujeme atakovat hranici pěti miliard korun hodnoty našich nemovitostí, do tří let vidíme reálný objem na deseti miliardách.
Zdeněk Prázdný: Z pohledu trhu není důvod měnit naši strategii, v dalších letech budeme stále mířit hlavně na diskontní retail. I nadále chceme budovat vztahy s našimi investory a obchodními partnery, jejichž důvěry si velmi vážíme.
Roman Latuske: Plánujeme se více otevřít novým investorům především z Rakouska a Německa, být pro ně z pohledu výnosu vysoce atraktivní, ale zároveň stále konzervativní investiční příležitostí. Dál budeme aktivní na českém a slovenském trhu. Pokud budou zajímavé příležitosti, a ty pro další léta rozhodně vidíme, budeme naše portfolio dál budovat a diverzifikovat.
„Chceme nadále dělat pouze věci, o kterých jsme přesvědčeni, že je máme plně pod kontrolou a dokážeme jejich fungování ovlivnit.“
připravila KATEŘINA PIŠTOROVÁ
