Třicet let řídil developerskou skupinu Crestyl její zakladatel a spolumajitel Omar Koleilat, minulý rok na podzim však uvolnil své křeslo mezinárodního generálního ředitele Simonu Johnsonovi. Nejednalo se nicméně o razantní proměnu vedení, spíš o vyústění dlouhodobé spolupráce obou profesionálů, kteří ve společném sparingu posouvají českou developerskou scénu kupředu. Kam u kormidla stojící Johnson nastaví směr nyní?
Developerská skupina Crestyl svými projekty ukazuje, že i v Česku mohou vznikat objekty, ale i celé čtvrti, které městům dělají čest. Téměř 15 let se na této misi podílí i Simon Johnson, který do Česka dorazil v 90. letech a do rodné Británie se už natrvalo zpět nevrátil. Spolu s Omarem Koleilatem začali v Česku realizovat developerské projekty myslící na provázanost všech aspektů, tedy multifunkční projekty spojující v jeden celek bydlení, administrativu, společenské i komerční využití. Prvním takovým byl DOCK v Libni, na který začaly navazovat další a další. Jedním z posledních výrazných počinů Crestylu v Praze je i oživení barokního paláce Savarin, který ukazuje možnou proměnu brownfieldu v srdci města. „U brownfieldů je vždy jisté riziko kontaminace po předešlém využití, ale my každý takový prostor bereme jako příležitost,“ vysvětluje Johnson s tím, že právě brownfieldy a jejich přeměny budou Crestyl zaměstnávat i v dalších letech. V hledáčku přitom už nejsou jen objekty v České republice. Developerské projekty má společnost také v Polsku a v budoucnu nevylučuje ani případnou expanzi do Německa.
Když jste začal působit na manažerských pozicích v České republice, rychle jste se naučil řeč. Potvrdilo se vám, že to bylo správné rozhodnutí?
Určitě ano. Nechtěl jsem být jen dalším z řady manažerů z ciziny, u kterých se předpokládá, že jak rychle přišli, tak rychle odejdou. Se svou prací v Česku jsem to myslel opravdu vážně. A upřímně řečeno – pokud zde chcete něčeho dosáhnout, mluvit česky je důležité. Zejména starší generace neumí anglicky dostatečně dobře, což je pozůstatkem minulosti, který se naštěstí postupně hodně mění. Pokud bych se usadil někde jinde, třeba v Nizozemsku, asi takovou motivaci učit se místní jazyk nemám.
Jak se vlastně stalo, že jste v druhé polovině 90. let dorazil z rodné Anglie pracovat do Prahy?
Shodou okolností jsem devět let pracoval pro stavební a poradenskou společnost BOVIS ve Velké Británii, a ta otevírala svou pobočku v Praze. Jako mladý perspektivní manažer jsem dostal nabídku získat v Praze mezinárodní zkušenosti. Pracoval jsem pak i pro další developery, a to nejen v České republice, ale i v dalších zemích regionu. Třeba jsem byl i v Kyjevě a dlouhou dobu jsem strávil také v Bratislavě. Pak jsem se ale usadil natrvalo v Praze, líbilo se mi tu. Do Anglie jsem se již nevrátil, i když tam samozřejmě často jezdím za rodinou nebo kamarády, ale i pracovně. Ostatně už mám několik let i české občanství, navíc moje dcera se tu již narodila.
V Crestylu letos působíte už patnáctým rokem. Jak se za tu dobu u nás proměnil development?
Když to takhle řeknete, tak to zní jako úplná věčnost (smích). Ale máte pravdu, je to dlouhá doba, a i na tom vývoji developmentu je to velmi znát. Zejména se více řeší provázanost projektů s okolím a klade se větší důraz na občanskou vybavenost. Nám v Crestylu to vyhovuje, protože to je cesta, již dlouhodobě razíme, že nebudujeme něco izolovaného, že naše projekty musí respektovat, doplňovat a rozvíjet to, co již vybudováno bylo. Takže to, jak se vnímání developmentu posunuje, nám vlastně velmi vyhovuje, protože nám to paradoxně naše podnikání usnadňuje.
Relativně čerstvě nyní zastáváte pozici mezinárodního generálního ředitele skupiny. Jak byste popsal směr, jímž by se pod vaším vedením měl Crestyl ubírat? Stále chcete propojovat různě zaměřené prostory v jeden celek?
Jednoznačně ano, to je naše DNA. My si dlouhodobě zakládáme na tom, že se soustředíme na multifunkční projekty. Pustili jsme se do toho již před asi patnácti lety, kdy jsme začali pracovat na projektu DOCK, který se stal prvním příkladem takového typu projektu. Jsme přesvědčeni, že pokud budeme kombinovat v našich stavbách více funkcí, tak výsledné místo bude živější, nabídne lepší atmosféru a přinese to užitek všem, kdo v daném místě pracují, bydlí, nebo jej prostě jen navštíví. Důležitý je pro nás také veřejný prostor. Našim nájemcům i rezidentům chceme vytvářet takové prostředí, které jim je příjemné, a rádi si jej užívají i mimo prostory kanceláří a bytů. Samozřejmě to nevylučuje, že budeme dělat i projekty s jedním zaměřením – na bydlení, administrativu, retail. Ale ty budou vždy patřit k těm menším v našem portfoliu, a hlavně vznikají v místě, kde má takové jednostranné zaměření vzhledem k provázanosti s okolím smysl.
Ovlivňuje nadále Omar Koleilat aktivně směřování Crestylu, případně i to, jakým způsobem jej vy sám vedete?
Omar je zakladatelem a spolumajitelem Crestylu, takže na něj samozřejmě má a nadále bude mít nezanedbatelný vliv. Jeho role je ale nyní pouze strategická, trávíme například společně čas diskuzemi o dalším rozvoji.
Proces předávání funkcí ve vašem případě nebyl otázkou dní, ale probíhal několik let. Je přece jen něco nového, co se pro vás s novou funkcí změnilo?
Ono to v zásadě bylo jen formálním potvrzením kroků, na kterých jsme v rámci firmy pracovali postupně několik posledních let. Nebylo to tak, že bych jeden den přišel do práce a měl úplně novou roli. Takže mě ani nenapadá, že by se něco změnilo. Ostatně i s Omarem jsem v kontaktu úplně stejně jako před rokem. 
Na co nového z vaší produkce se můžeme v blízké budoucnosti těšit? Budou to tak významné projekty jako Savarin či DOCK?
Libeňský DOCK byl vlastně vůbec prvním projektem, kde se nám podařilo naši již zmíněnou myšlenku multifunkčního místa naplnit. Pustili jsme se do něj již asi před dvaceti lety a trvalo opravdu dlouhou dobu tuto vizi zrealizovat, ale poslední roky se již všichni mohou přesvědčit, že to funguje. Velmi podobné místo – alespoň koncepčně – vzniká pod naší taktovkou na Hagiboru u metra Želivského. A zase trochu něco jiného – ale opět s myšlenkou multifunkčního využití – je náš první projekt v Brně, Dornych. Samozřejmě ale chystáme i řadu dalších projektů, jež postupně představíme.
V posledních letech je stále aktuálnější také otázka brownfieldů. Je podle vás lepší soustředit se na tyto oblasti, nebo má větší cenu věnovat péči, čas a peníze lukrativním oblastem v centru, jako je právě Savarin?
Možná to tak nevypadá, ale Savarin je příkladem brownfieldu. Naprostá většina pozemků, na nichž se projekt nachází, sloužila ve dvacátém století tiskárenskému průmyslu. Takže brownfield máme i takto v samotném srdci Prahy, což je pro většinu lidí asi překvapující. Ale abych odpověděl na vaši otázku – my se v zásadě soustředíme už jenom na brownfieldy, protože naším prioritním zaměřením, co se týče lokality, jsou centra a širší centra Prahy a Brna. A tam nemůžeme stavět na zelené louce, vždy se tedy bude jednat o brownfieldy. Navíc jde zpravidla o velké plochy, takže je potřeba pečlivě řešit i celkovou koncepci území. V tom se ale cítíme skvěle, protože právě komplexní přístup a urbanistické myšlení považujeme za svou výhodu, je to naše specializace. Takže pokud to shrnu – my se v souladu s naší ESG strategií soustředíme prakticky pouze na využití brownfieldů.
Jak zmiňujete, s brownfieldy je spojené téma ESG, kdy je pro vás velmi důležitý sociální aspekt. Můžete trochu přiblížit, jak se tento focus promítá přímo do projektů?
Budovy jsou obecně největším spotřebitelem energie v Evropě. Principem ESG není jenom snižování uhlíkové stopy, nýbrž celé spektrum témat, na která má oblast developmentu vliv. Začíná to výběrem lokality – nejlépe právě brownfieldu – pokračuje spoluprací s místními komunitami, vyřešením všech environmentálních, sociálních a správních aspektů pro celý život budovy, což může být i 60 let. Je to tedy opravdu komplexní proces implementace udržitelných řešení, k nimž jsme se sami zavázali v naší ESG strategii. Jdeme tomu opravdu naproti. Pokud vezmu jako příklad brněnský projekt Dornych, tak tam se kromě již často využívaných prvků, jako jsou certifikace, dobíjecí stanice nebo plné využití dešťové vody pro závlahu zeleně a splachování, dělají i takové věci, jako jsou doprovodné akce, během nichž se mohli lidé se starou budovou, kterou jsme demolovali, rozloučit. I to spadá do ESG. Navíc stávající objekt měl řadu vybavení, jež šlo ještě bez problémů použít a nebylo by zodpovědné jej vyhodit, proto jsme veřejnosti za symbolický poplatek nabídli například funkční sanitu, dveře nebo osvětlení. Jdeme skutečně až do takovéhoto detailu.
Dalším příkladem by mohl být váš projekt v údolí Divoké Šárky, o kterém je teď hodně slyšet. Co zde chystáte?
I v tomto případě se jedná o využití brownfieldu. Šárka vznikne v sousedství stejnojmenného přírodního parku v pražských Vokovicích na území dnešního průmyslového a logistického areálu. V rámci nové volně přístupné rezidenční čtvrti s parkovými plochami vyroste přes dvě stě bytů, šest rodinných domů, mateřská škola a prostory pro služby a obchody. Nahradíme tedy současný uzavřený průmyslový areál klidnou otevřenou rezidenční čtvrtí plnou zeleně. Celý projekt jsme připravili tak, aby maximálně respektoval své okolí a přirozeně se propojil se Šáreckým lesem. Vše jsme navíc pečlivě řešili s Prahou 6 i místními spolky tak, aby byl náš projekt pro lokalitu skutečně přínosem.
Vzhledem k lokalitě se nejspíš bude jednat o bydlení pohybující se ve vyšších cenových hladinách. Jak nahlížíte na vývoj cen nemovitostí u nás? Budou podle vás nadále růst?
V případě Šárky je ta lokalita skutečně naprosto jedinečná, to je pravda. Jedná se o nejlepší rezidenční projekt, na jakém jsme kdy pracovali, i z pohledu kvality. Logicky se tak bavíme o vyšší cenové hladině. Jinak obecně řečeno, ano, ceny nového bydlení budou nadále růst. Roste totiž i poptávka a dalším důvodem je i to, co jsme již zmínili – délka povolovacích procesů, ale i postupné zpřísňování podmínek a ekologických norem, které je potřeba plnit, což stavbu samotnou velmi prodražuje. Růst nákladů pozorujeme úplně na všech frontách. Není to tak, že by si zlí developeři chtěli namastit kapsu, naše marže naopak šly hodně dolů.
S vytrvalou poptávkou souvisí obecně známá česká filozofie potřeby bydlení ve vlastním. Jak je to v Anglii? A bude podle vás trend nájemního bydlení v Česku časem přece jen sílit?
V České republice je trend vlastnického bydlení naprosto neskutečný, je to těžké s něčím srovnávat. Asi je to dané i historií, to nedokážu úplně posoudit. Ale nastupující mladá generace již začíná být v tomto ohledu jiná – jednak se už nechce vázat na jednu nemovitost, chce být flexibilnější, chce cestovat, nechce se zavazovat hypotékou. Takže nájemní bydlení skutečně i u nás velmi poroste, je to opravdu jasný trend. Správně nastavené nájemní bydlení má bezpochyby dobrou budoucnost.
A právě nájemní bydlení nabídnete i v již zmíněném brněnském Dornychu.
Dornych se nachází v přímém sousedství brněnského hlavního nádraží, nahradí starý obchodní dům Prior. Plánujeme jej dokončit v roce 2027 a nabídne volně přístupný veřejný prostor lemovaný několika menšími budovami. Spodní podlaží nových staveb budou vyhrazena pro obchody a služby, ve vyšších patrech bude hotel, klinika, nájemní bydlení a kanceláře. Třeba společnost Scott.Weber Workspace tady otevře největší centrum flexibilních prostor a coworkingu v Jihomoravském kraji. Poznávacím znamením Dornychu se kromě obrovského veřejného prostoru stane i naprosto jedinečná nabídka restaurací, barů a kaváren. Bude to krásná ukázka naší filozofie multifunkčních projektů.
Mimo České republiky působíte také v Polsku. Má tamní trh nějaká konkrétní specifika a rozdíly oproti tomu českému?
Obrovský rozdíl vnímám u rezidenčních nemovitostí, a to konkrétně v jejich dokončování. V Česku jsme zvyklí na to, že si klient koupí byt k nastěhování, chybí tam jen kuchyně, ale koupelny, podlahy, vnitřní dveře a tak dále – to všechno tam je. V Polsku je to naopak, tam si klient kupuje byt ve stavu shell&core a všechny dokončovací práce uvnitř bytu dělají další malé firmy na zakázku už konečným vlastníkům. Developer dokončuje pouze společné prostory. Tento kulturní rozdíl je opravdu velký, a mimochodem i proto ani nelze porovnávat ceny bytů v Polsku a v České republice, protože prostě kupujete něco úplně jiného.
Máte mimo Polska v plánu také expanzi na jiné trhy?
Jakmile bude dobrá příležitost, tak ji využijeme. U případné expanze se bavíme o Německu, chceme se dívat především na západ od nás.
Připravil: Vojtěch Sedláček, Foto: Ondřej Pýcha
