Z profesionálního tance si odnesla disciplínu, důraz na výkon i cit pro práci s lidmi. Dnes Žaneta Vašková působí v dubajských realitách a českým investorům pomáhá rozlišit skutečnou příležitost od líbivé prezentace. V pražském hotelu Mandarin Oriental se rozpovídala o tom, proč Dubaj přitahuje kapitál z celého světa, jak fungují off-plan projekty, jaká očekávání výnosů jsou realistická a proč je při nákupu nemovitosti důležitější strategie než emoce.
Před dvěma lety jste kvůli práci změnila trvalou adresu a přestěhovala se do Dubaje. To zní jako velký profesní skok.
Ano, už to bude dokonce dva a půl roku. Fascinovala mě rychlost, s jakou se město vyvíjí, ale také mentalita lidí. Tady máte pocit, že je možné opravdu cokoliv, pokud jste ochotni na tom pracovat. Zároveň mě oslovila tamní bezpečnost, infrastruktura a profesionalita trhu. Dubaj není jen o luxusu, je to velmi dobře fungující mezinárodní business hub.
Povězte mi, co vás přivedlo k realitám v Dubaji?
Od mládí jsem měla potřebu objevovat svět a posouvat se dál. Profesionální tanec mě naučil disciplíně, konzistentnosti, práci s lidmi a tomu, že výsledky přicházejí jen tehdy, když člověk dlouhodobě pracuje na sobě i na svém směru. Díky němu jsem procestovala velkou část Evropy a získala zkušenosti, které dnes využívám i v realitách. Po patnácti letech jsem ale cítila, že chci vybudovat stabilní kariéru v oblasti, kde můžu spojit komunikaci, obchod, estetiku a práci s klienty. Začínala jsem v Praze v segmentu luxusních nemovitostí a Dubaj pro mě potom byla přirozený další krok dál, protože nabízí mezinárodní prostředí, dynamický trh a obrovský prostor pro růst.
V čem je největší rozdíl mezi českým a dubajským realitním trhem?
Základ je v obou případech stejný – klient musí cítit důvěru, jistotu a vědět, že mu doporučujete správné řešení, které skutečně odpovídá jeho potřebám. Hlavní rozdíl nicméně vidím v tempu, rozsahu a dynamice trhu. Dubaj je mnohem rychlejší, mezinárodnější a investičně orientovaná. Velká část prodejů zde probíhá formou off-plan projektů.
Když jste zmínila off-plan projekty, přiblížíte trochu proces?
Off-plan znamená koupě nemovitosti ve výstavbě. Klient obvykle platí postupně podle platebního plánu, což je pro mnoho investorů výhodné. Klíčové je ale vybírat ověřené developery s kvalitní historií dokončených projektů. Právě tam je role zkušeného poradce zásadní.
Jak se liší zájemce o nemovitost v Česku a Dubaji?
Čeští klienti bývají velmi opatrní a detailní, často řeší bezpečnost investice a dlouhodobou stabilitu. V Dubaji investoři více sledují výnos, potenciál růstu a kvalitu služeb v projektu. Velkou roli hrají také benefity jako concierge, recepce, fitness, hotelové služby nebo správa pronájmu.
Proniklo už něco z těchto standardů v posledních letech i do naší vlasti?
Ano, určitě. I v Česku dnes vidíme větší důraz na služby a komunitní život v projektech. Developerům už nestačí postavit jen bytový dům. Klienti očekávají kvalitní společné prostory, fitness, recepci nebo chytré technologie. Nicméně Dubaj je ale stále o několik kroků napřed.
Proč by měl český či slovenský investor zvažovat zrovna Dubaj?
Nabízí kombinaci faktorů, kterou dnes v Evropě hledáte těžko – vysokou bezpečnost, nulovou daň z příjmu fyzických osob, stabilní poptávku po pronájmech, moderní infrastrukturu a relativně vysoké výnosy. Navíc Dubaj dlouhodobě přitahuje kapitál i nové rezidenty z celého světa. 
Jak vypadá typický český nebo slovenský klient, který u vás kupuje nemovitost? Jde spíš o investory hledající výnos, nebo o lidi, kteří chtějí v Dubaji založit i druhý domov?
Dnes už to není jen investor hledající výnos. Velká část klientů chce druhý domov, místo, kde stráví část roku nebo plán B do budoucna. Samozřejmě řeší i investiční potenciál, ale stále častěji hraje roli životní styl a kvalita života.
Dá se nějak stanovit minimální částka, se kterou má smysl do dubajské nemovitosti vstoupit?
Záleží na cíli investice. Smysluplně se dá začít přibližně od 4 až 6 milionů korun, ale důležitější než samotná cifra je správný výběr projektu, lokality a developera. I menší investice může fungovat velmi dobře, pokud je dobře nastavená.
Výnosy z dubajských nemovitostí bývají často prezentované velmi atraktivně. Jaká čísla jsou podle vás realistická a kde už začíná spíš marketing než seriózní investiční úvaha?
Je důležité oddělit marketing od reality. U kvalitních projektů v dobré lokalitě se dlouhodobé čisté výnosy často pohybují kolem 6 – 8 % ročně. Krátkodobé pronájmy mohou být vyšší, ale jsou náročnější na správu. Pokud někdo slibuje nereálně vysoké garantované výnosy, pak je potřeba být samozřejmě opatrný.
Jak důležitá je v Dubaji pověst developera?
Podle mě naprosto zásadní. Brožura může vypadat krásně, ale důležité je, jak developer skutečně staví a jak vypadají jeho dokončené projekty. Klientům vždy doporučuji dívat se na historii developera, kvalitu zpracování, reference v dodržování termínů i správu budov po dokončení.
Na které lokality by se měl investor podle vás aktuálně zaměřit? Které jsou up and coming čtvrti?
Velmi záleží na strategii klienta, ale obecně dnes vidím největší potenciál v lokalitách u moře a v nově se rozvíjejících oblastech, které ještě nenaplnily svůj potenciál. Právě tam může investor při správném výběru projektu těžit z dlouhodobého růstu hodnoty. Zajímavé jsou například lokality jako Dubai Islands, Dubai Maritime City, Dubai Peninsula nebo Dubai South. Jsou to oblasti, kde se postupně buduje infrastruktura, služby i komunita, a proto u nich očekávám růst v horizontu dalších let. Klíčové ale je nekupovat jen podle názvu lokality, ale vždy posuzovat konkrétní projekt, developera, dispozici, výhledy a reálnou poptávku po pronájmu.
Proveďte mě celým procesem koupě nemovitosti od prvního hovoru až po předání klíčů.
Nejdříve řešíme cíle klienta, rozpočet a strategii. Poté vybíráme vhodné projekty a nastavujeme optimální platební plán. Po rezervaci následuje podpis smluv, převody plateb a komunikace s developerem. Klientům pomáháme i s hypotékou, vízem nebo následnou správou nemovitosti.
Musí investor vůbec přiletět do Dubaje, nebo se dá vše vyřešit na dálku?
Velká část transakcí dnes probíhá kompletně na dálku. Klienti často podepisují dokumenty online a řeší vše přes videohovory. Samozřejmě je vždy lepší vidět lokalitu osobně, ale není to podmínka.
Co všechno zařizujete klientům nad rámec samotného prodeje?
Komplexní servis je dnes klíčový. Pomáháme s otevřením bankovního účtu, zařízením hypotéky, s vízy, převody financí, správou pronájmu nebo případným následným prodejem. Klient by měl mít pocit, že má v Dubaji partnera, na kterého se může kdykoliv obrátit.
Jaká jsou největší rizika, na která začínající investoři zapomínají?
Nejčastěji podcení výběr developera nebo koupí projekt jen kvůli nízké ceně. Dalším rizikem je nereálné očekávání výnosů nebo špatně zvolená lokalita. Proto klientům vždy otevřeně říkám nejen výhody, ale i možná rizika.
Když jsme u rizik, aktuálně se hodně řeší napětí v regionu. Jak moc se to reálně promítá do nálady investorů v Dubaji?
Vnímám to tak, že podobné zprávy mohou krátkodobě ovlivnit emoce investorů, ale zásadní je dívat se na to, jak trh skutečně funguje. Dubaj si dlouhodobě buduje pozici místa, které přitahuje kapitál právě díky stabilitě, bezpečnosti, kvalitní infrastruktuře a schopnosti rychle reagovat na světové změny. Investoři dnes nehledají jen nemovitost, ale i prostředí, kde má jejich kapitál smysl a kde vidí dlouhodobou perspektivu. Proto může být část klientů v určitých chvílích opatrnější, ale obecně nevidím, že by geopolitické napětí zásadně oslabovalo důvěru v Dubaj.
Jak už jste zmínila na začátku rozhovoru, v Dubaji žijete. Co vás překvapilo nejvíc, když jste se tam přestěhovala?
Asi mentalita lidí a rychlost, jakou se zde věci řeší. Pokud máte dobrý nápad a pracovní nasazení, můžete se velmi rychle posunout. Příjemně mě překvapila bezpečnost a kvalita služeb v běžném životě. Také mi vyhovuje mezinárodní prostředí i životní styl.
Co byste poradila někomu, kdo o investici do Dubaje uvažuje, ale stále váhá?
Aby si nejdříve opravdu ujasnil, proč chce do Dubaje investovat – zda hledá pravidelný výnos, druhé bydlení, ochranu kapitálu nebo dlouhodobou diverzifikaci majetku. Dubaj nabízí velké příležitosti, ale stejně jako u každého trhu je důležité rozhodovat se na základě dat, zkušeností a znalosti lokality, ne pouze podle hezkých prezentací nebo marketingu na sociálních sítích. Správně vybraná nemovitost může být velmi dobrým dlouhodobým rozhodnutím, ale musí dávat smysl konkrétnímu klientovi, jeho rozpočtu i investiční strategii.
Připravila: Markéta Malá, Foto: Mia Mirrelli
